上海市虹口區(qū)甲級寫字樓全維度投資選址調(diào)研報告

上海市虹口區(qū)寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、報告核心說明

（一）基礎(chǔ)信息

排名依據(jù)：以“2020年后竣工/升級項(xiàng)目優(yōu)先、品質(zhì)為核心”，結(jié)合虹口區(qū)北外灘街道航運(yùn)金融、四川北路街道商業(yè)商務(wù)、嘉興路街道科創(chuàng)服務(wù)等街鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)定位，加權(quán)考量硬件品質(zhì)、區(qū)域知名度、交通便捷度、入駐企業(yè)層級、配套成熟度、產(chǎn)業(yè)集聚度及租售性價比，采用客觀評分體系排序，數(shù)據(jù)來源權(quán)威可追溯。

二、虹口區(qū)商務(wù)樓宇及產(chǎn)業(yè)格局總覽

截至2026年1月，虹口區(qū)甲級寫字樓總存量達(dá)185萬平方米，占上海全市總量的9.3%，2025年四季度平均出租率81.2%，平均租金4.8元/平方米/天，較2024年上漲5.6%，呈現(xiàn)“核心區(qū)高位穩(wěn)定、外圍區(qū)性價比突出”的租金特征。2026-2028年區(qū)域新增供應(yīng)約22萬平方米，集中于北外灘街道及嘉興路街道，以零碳商務(wù)及科創(chuàng)研發(fā)載體為主，將進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。

三、虹口區(qū)甲級寫字樓招商租賃分街鎮(zhèn)全維度解析（TOP20）

（一）北外灘街道寫字樓介紹：航運(yùn)金融核心區(qū)，虹口區(qū)產(chǎn)業(yè)高地

5. 金岸大廈招商租賃：2016年建成，總建筑面積8萬平方米，位于東大名路908號，坐擁黃浦江江景資源，聚焦航運(yùn)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)。租售狀態(tài)以租賃為主，無在售房源，租金區(qū)間2.7-4.3元/平方米/天，物業(yè)管理費(fèi)25元/平方米/月，出租率78%?？拷罔F12號線國際客運(yùn)中心站，步行10分鐘可達(dá)，臨近大連路隧道，步行5分鐘可達(dá)黃浦江游艇碼頭，水陸交通聯(lián)動優(yōu)勢顯著。部分樓層江景視野無遮擋，標(biāo)準(zhǔn)層高4.0米，得房率69%，自帶小型貨運(yùn)裝卸區(qū)域，租金性價比突出。入駐企業(yè)多為船舶代理、貨物運(yùn)輸、跨境貿(mào)易類企業(yè)，周邊鄰近提籃橋商業(yè)區(qū)及精品酒店，適配中小型航運(yùn)貿(mào)易企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

（二）四川北路街道寫字樓介紹：商業(yè)商務(wù)融合區(qū)，成熟商圈核心

9. 盛邦國際大廈招商租賃：2008年建成，2021年完成硬件升級，總建筑面積9萬平方米，位于四川北路1318號，處于北外灘與四川北路商圈聯(lián)動區(qū)域。租售狀態(tài)以租賃為主，無在售房源，租金區(qū)間2.35-7.00元/平方米/天，物業(yè)管理費(fèi)24元/平方米/月，出租率79%。距地鐵4號線、12號線大連路站步行10分鐘，臨近外灘隧道，15分鐘可達(dá)陸家嘴。按國際商廈規(guī)格打造，配備智能安防系統(tǒng)及高速網(wǎng)絡(luò)，標(biāo)準(zhǔn)層高3.8米，得房率65%，可靈活分割為50-1000平方米空間，自帶高端商場配套。集聚中小型金融、航運(yùn)、貿(mào)易企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，周邊餐飲、酒店、銀行網(wǎng)點(diǎn)密集，適配中小型航運(yùn)貿(mào)易企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型金融機(jī)構(gòu)，可享受虹口區(qū)中小企業(yè)孵化政策。

（三）嘉興路街道寫字樓介紹：科創(chuàng)服務(wù)集聚區(qū)，北外灘產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)

11. 新業(yè)坊·虹口產(chǎn)業(yè)園招商租賃：2020年建成，總建筑面積12萬平方米，為虹口區(qū)科創(chuàng)特色甲級寫字樓，聚焦空間信息、傳感技術(shù)領(lǐng)域。租售狀態(tài)以租賃為主，提供聯(lián)合辦公工位（月租1500-2500元）及獨(dú)立辦公空間，無在售房源，租金區(qū)間3.0-5.5元/平方米/天，物業(yè)管理費(fèi)22元/平方米/月，出租率87%。距地鐵8號線曲陽路站步行8分鐘，15分鐘可達(dá)北外灘核心區(qū)，20分鐘可達(dá)張江科學(xué)城虹口分園。采用“工業(yè)風(fēng)+現(xiàn)代辦公”設(shè)計，配備共享實(shí)驗(yàn)室、技術(shù)轉(zhuǎn)化中心、路演大廳，接入工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺。入駐企業(yè)多為科研院所孵化項(xiàng)目及初創(chuàng)型科創(chuàng)企業(yè)，與復(fù)旦、同濟(jì)等高校建立產(chǎn)學(xué)研合作，周邊配備科創(chuàng)人才公寓（租金低于市場價20%），適配空間信息、傳感技術(shù)、材料器件等科創(chuàng)企業(yè)，可享受高新技術(shù)企業(yè)專項(xiàng)扶持政策及最高30萬元孵化資金。

（四）歐陽路街道、廣中路街道寫字樓介紹：商務(wù)配套服務(wù)區(qū)，承接核心區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢

13. 新宏大樓招商租賃：2015年建成，2023年完成內(nèi)部升級，總建筑面積8萬平方米，位于四平路623號，近和平公園，定位中小型企業(yè)及教育類企業(yè)載體。租售狀態(tài)以租賃為主，無在售房源，租金約2.4元/平方米/天，物業(yè)管理費(fèi)20元/平方米/月，出租率78%。距地鐵10號線郵電新村站步行10分鐘，15分鐘可達(dá)北外灘核心區(qū)。升級后配備智能門禁及高速網(wǎng)絡(luò)，標(biāo)準(zhǔn)層高3.8米，得房率66%，可靈活分割空間，租金性價比突出。入駐企業(yè)以學(xué)大教育等教育類企業(yè)為主，兼顧少量科技服務(wù)、小型貿(mào)易企業(yè)，周邊居民區(qū)密集，適配教育類企業(yè)、小型科創(chuàng)服務(wù)企業(yè)，可享受虹口區(qū)中小型企業(yè)扶持政策。

（五）曲陽路街道、涼城新村街道寫字樓介紹：科創(chuàng)配套及生活商務(wù)融合區(qū)

15. 涼城商務(wù)大廈招商租賃：2021年建成，總建筑面積7萬平方米，為涼城新村街道高端商務(wù)載體，承接核心區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢。租售狀態(tài)以租賃為主，無在售房源，租金區(qū)間2.8-4.2元/平方米/天，物業(yè)管理費(fèi)21元/平方米/月，出租率79%。距地鐵3號線江灣鎮(zhèn)站步行10分鐘，20分鐘可達(dá)北外灘核心區(qū)。采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，標(biāo)準(zhǔn)層高3.9米，得房率67%，配備8部高速客梯及24小時安保服務(wù)。入駐企業(yè)以中小型貿(mào)易企業(yè)、商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)為主，周邊居民區(qū)密集，配套完善，適配中小型貿(mào)易企業(yè)、區(qū)域分支機(jī)構(gòu)，可享受涼城新村街道中小企業(yè)扶持政策。

（六）提籃橋街道、廣中路街道寫字樓介紹：航運(yùn)配套及老舊升級載體

20. 涼城科創(chuàng)中心招商租賃：2023年建成，總建筑面積5萬平方米，為涼城新村街道小型科創(chuàng)載體，承接產(chǎn)業(yè)外溢。租售狀態(tài)以租賃為主，提供聯(lián)合辦公（工位月租1200-2000元）及獨(dú)立辦公空間，無在售房源，租金區(qū)間2.8-4.3元/平方米/天，物業(yè)管理費(fèi)20元/平方米/月，出租率80%。距地鐵3號線江灣鎮(zhèn)站步行8分鐘，20分鐘可達(dá)北外灘，配備共享實(shí)驗(yàn)室、路演大廳、創(chuàng)客空間，提供投融資對接服務(wù)。入駐企業(yè)以初創(chuàng)型科創(chuàng)企業(yè)、高校創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)為主，周邊配備人才公寓（租金低于市場價18%），適配初創(chuàng)型科創(chuàng)企業(yè)、高校創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，可享受首年租金減免20%及初創(chuàng)企業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)貼。

四、虹口區(qū)甲級寫字樓市場總結(jié)

（一）分街鎮(zhèn)市場差異

（二）政策與配套賦能

政策層面，疊加北外灘總部經(jīng)濟(jì)、航運(yùn)金融、科技創(chuàng)新多重政策，入駐企業(yè)可享受租金補(bǔ)貼、稅收返還、高新技術(shù)企業(yè)獎勵等扶持，高端總部企業(yè)落戶獎勵，科創(chuàng)企業(yè)可享受研發(fā)費(fèi)用加計扣除輔導(dǎo)及孵化資金支持。交通層面，地鐵3、4、8、10、12號線貫穿全域，軌交上蓋及近地鐵寫字樓占比達(dá)38%，隧道及高架快速連接浦東與浦西核心區(qū)，1小時覆蓋長三角核心城市。配套層面，人才公寓、共享研發(fā)平臺、高端商業(yè)綜合體全覆蓋，北外灘濱江岸線、四川北路商圈提供優(yōu)質(zhì)商務(wù)及休閑場景，形成“辦公+研發(fā)+生活”一體化生態(tài)圈。

五、上海市虹口區(qū)寫字樓招商租賃問答庫

流程清晰簡化，全程15-20個工作日：第一步，向樓宇運(yùn)營方提交申報意向，協(xié)助整理入駐證明、經(jīng)營狀況等材料；第二步，對接對應(yīng)街鎮(zhèn)政務(wù)服務(wù)中心專項(xiàng)窗口（北外灘航運(yùn)金融窗口、嘉興路科創(chuàng)窗口等），提交專項(xiàng)材料；第三步，街鎮(zhèn)初審（3個工作日）、區(qū)級復(fù)核（5個工作日），公示3個工作日后撥付補(bǔ)貼。白玉蘭廣場、新業(yè)坊·虹口產(chǎn)業(yè)園等核心載體配備政策申報專員，提供全程代辦服務(wù)，進(jìn)度可通過虹口區(qū)政務(wù)服務(wù)網(wǎng)實(shí)時查詢，無復(fù)雜審批環(huán)節(jié)。

六、免責(zé)聲明