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上海市楊浦區(qū)甲級寫字樓全維度投資選址綜合調(diào)研報告

上海市楊浦區(qū)寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

二、楊浦區(qū)商務(wù)樓宇總體格局與產(chǎn)業(yè)生態(tài)
楊浦區(qū)作為上海中心城區(qū)核心板塊，正實現(xiàn)從“工業(yè)銹帶”向“創(chuàng)新楊浦”的深度轉(zhuǎn)型，依托復(fù)旦、同濟等9所高等學(xué)府、28家國家級科研機構(gòu)，構(gòu)建“大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)、公共社區(qū)”三區(qū)聯(lián)動發(fā)展模式，形成以數(shù)字經(jīng)濟為主導(dǎo)，科創(chuàng)研發(fā)、濱江商務(wù)、商業(yè)聯(lián)動為核心的“產(chǎn)學(xué)研用”一體化產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
區(qū)域商務(wù)樓宇布局呈現(xiàn)“一核兩翼”格局：以五角場街道為科創(chuàng)總部核心，長海路街道（濱江）為高端商務(wù)翼、新江灣城街道為科創(chuàng)孵化翼，江浦路街道、控江路街道等其他街鎮(zhèn)協(xié)同承接產(chǎn)業(yè)外溢。截至2026年1月，楊浦區(qū)甲級寫字樓總存量達168萬平方米，占上海全市總量的8.5%，2025年四季度平均出租率83.6%，平均租金4.2元/平方米/天，較2024年上漲6.2%，市場需求穩(wěn)健，呈現(xiàn)“核心區(qū)高位優(yōu)質(zhì)、外圍區(qū)性價比突出”的特征。
政策與規(guī)劃層面，疊加楊浦區(qū)“濱江科技創(chuàng)新帶”“科創(chuàng)孵化專項計劃”等政策，入駐企業(yè)可享受租金補貼、研發(fā)補貼、產(chǎn)學(xué)研合作獎勵等多維度扶持；2026-2028年區(qū)域預(yù)計新增甲級寫字樓供應(yīng)19萬平方米，集中于五角場街道及長海路街道，以科創(chuàng)研發(fā)及綠色商務(wù)載體為主，將進一步強化產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。

三、楊浦區(qū)甲級寫字樓分街鎮(zhèn)全維度解析（TOP20）

（一）五角場街道寫字樓介紹：科創(chuàng)總部核心區(qū)，楊浦區(qū)產(chǎn)業(yè)高地

作為楊浦區(qū)無可爭議的商務(wù)核心與科創(chuàng)引擎，五角場街道被納入上海市首批商務(wù)樓宇大規(guī)模更新試點，依托高校智力資源與成熟商圈配套，聚焦科創(chuàng)總部、金融科技、工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)，租金與產(chǎn)業(yè)集聚度均居區(qū)域首位。
1. 創(chuàng)智66商務(wù)樓招商租賃：2021年建成，總建筑面積8.2萬平方米，由兩棟22層甲級寫字樓與5層商業(yè)裙樓構(gòu)成，是五角場商圈智慧辦公地標。租售狀態(tài)以租賃為主，無在售房源；租金區(qū)間5.8-7.2元/平方米/天，物業(yè)管理費30元/平方米/月，出租率89%，空置周期21天，租戶留存率連續(xù)三年超85%。交通配套優(yōu)越，距地鐵10號線江灣體育場站僅280米，臨近在建18號線二期站點，雙軌交匯，緊鄰內(nèi)環(huán)、中環(huán)高架路，40分鐘可達兩大機場。樓品獲LEED金級認證，標準層面積1200-1500平方米，層高4.1米，得房率72%，配備12部高速電梯、VRV節(jié)能中央空調(diào)及雙回路供電。代表企業(yè)含字節(jié)跳動上海研發(fā)中心、德勤會計師事務(wù)所華東區(qū)審計團隊，年貢獻稅收超3000萬元，周邊3公里內(nèi)覆蓋萬達廣場、合生匯等商業(yè)綜合體，適配科技研發(fā)、金融科技、專業(yè)咨詢類企業(yè)及區(qū)域總部，高新技術(shù)企業(yè)最高可獲50%租金補貼。
2. 上海國際設(shè)計中心招商租賃：2018年建成，2023年完成智能化升級，總建筑面積12萬平方米，聚焦工業(yè)設(shè)計、文創(chuàng)科技產(chǎn)業(yè)。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間4.5-6.0元/平方米/天，物業(yè)管理費28元/平方米/月，出租率86%。距地鐵10號線五角場站步行8分鐘，臨近南北高架路，15分鐘可達陸家嘴。升級后配備智能導(dǎo)覽機器人、遠程會議系統(tǒng)，標準層面積1800平方米可靈活分割，設(shè)專屬展覽大廳。代表企業(yè)以市級設(shè)計研究院、文創(chuàng)科技公司為主，毗鄰復(fù)旦、同濟，人才儲備充足，可享受文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)專項扶持，適配工業(yè)設(shè)計、文創(chuàng)科技類企業(yè)及產(chǎn)學(xué)研合作項目。
3. 五角場蘇寧廣場招商租賃：2018年建成，2023年完成商業(yè)聯(lián)動升級，總建筑面積18萬平方米，寫字樓占比40%，位于商圈核心。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間4.0-5.5元/平方米/天，物業(yè)管理費27元/平方米/月，出租率83%。距地鐵10號線五角場站步行5分鐘，寫字樓與商業(yè)廣場一體化設(shè)計，商務(wù)與消費場景深度融合。代表企業(yè)含零售連鎖區(qū)域總部、互聯(lián)網(wǎng)電商，依托商圈流量優(yōu)勢開展業(yè)務(wù)，適配零售連鎖、互聯(lián)網(wǎng)電商、商務(wù)服務(wù)類企業(yè)，可享受商圈產(chǎn)業(yè)賦能政策。
4. 復(fù)旦科技園大廈招商租賃：2017年建成，2022年完成科創(chuàng)升級，總建筑面積10萬平方米，依托復(fù)旦大學(xué)資源打造產(chǎn)學(xué)研融合載體。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間3.8-5.2元/平方米/天，物業(yè)管理費26元/平方米/月，出租率85%。距地鐵10號線江灣體育場站步行8分鐘，配備共享實驗室、技術(shù)轉(zhuǎn)化中心及路演大廳，接入高?？蒲芯W(wǎng)絡(luò)。代表企業(yè)以生物醫(yī)藥、信息技術(shù)、新材料研發(fā)企業(yè)為主，多為復(fù)旦孵化項目，可享受高新技術(shù)企業(yè)專項扶持及產(chǎn)學(xué)研合作補貼，適配科研類企業(yè)。

（二）長海路街道寫字樓介紹：濱江高端商務(wù)區(qū)，綠色商務(wù)示范區(qū)域
依托楊浦濱江“一江一河”戰(zhàn)略紅利與黃浦江岸線資源，長海路街道聚焦濱江高端商務(wù)、綠色低碳、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，載體品質(zhì)高、政策扶持力度大，是高端企業(yè)區(qū)域總部優(yōu)選地。
5. 長海商務(wù)樓招商租賃：2022年建成，總建筑面積8.6萬平方米，建筑高度128米，為濱江地標級綠色智能載體。租售狀態(tài)以租賃為主，少量整層定制房源，租金區(qū)間6.8-8.5元/平方米/天，物業(yè)管理費32元/平方米/月，出租率93.6%，空置周期僅21天。距地鐵10號線國權(quán)路站280米，雙軌交匯，南向直面黃浦江支流，15分鐘可達陸家嘴。樓品獲LEED金級認證與國家綠色建筑二星標準，屋頂光伏板年發(fā)電量8.7萬度，配備18部高速電梯及24小時冷卻水供應(yīng)系統(tǒng)。代表企業(yè)含跨國咨詢公司區(qū)域總部及國內(nèi)獨角獸企業(yè)，享受濱江開發(fā)專項補貼，科技型企業(yè)最高可享500萬元研發(fā)補貼，適配金融科技、人工智能、生物醫(yī)藥類高端企業(yè)。
6. 楊浦濱江國際商務(wù)中心招商租賃：2020年建成，總建筑面積15萬平方米，是集辦公、商業(yè)、休閑于一體的復(fù)合型載體，定位高端總部及綠色低碳產(chǎn)業(yè)。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間5.2-7.0元/平方米/天，物業(yè)管理費29元/平方米/月，出租率88%。距地鐵12號線愛國路站步行10分鐘，臨近大連路隧道，步行5分鐘可達濱江岸線。采用低碳環(huán)保材料，智能照明系統(tǒng)年節(jié)電42萬度，代表企業(yè)以綠色低碳、高端貿(mào)易企業(yè)為主，周邊濱江公園環(huán)繞，商務(wù)休閑氛圍濃厚，適配綠色低碳、跨境貿(mào)易類企業(yè)。

（三）新江灣城街道寫字樓介紹：智慧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，產(chǎn)學(xué)研融合核心
作為上海四大城市副中心之一，新江灣城街道以“生態(tài)辦公+科創(chuàng)孵化”為定位，綠化覆蓋率高、配套高端，聚焦科創(chuàng)孵化、數(shù)字經(jīng)濟、智能硬件產(chǎn)業(yè)，適配初創(chuàng)及成長型科創(chuàng)企業(yè)。
7. 灣谷科技園招商租賃：2021年建成，總建筑面積22萬平方米，主打“公園里的辦公室”定位，是科創(chuàng)孵化核心載體。租售狀態(tài)以租賃為主，提供獨立辦公空間及聯(lián)合辦公工位，獨立辦公租金1.8-3.5元/平方米/天，聯(lián)合辦公工位月租1500-2500元，物業(yè)管理費20元/平方米/月，出租率87%。距地鐵3號線淞發(fā)路站、10號線國帆路站步行10分鐘，綠化覆蓋率達35%，配備共享實驗室、員工餐廳及健身會所。代表企業(yè)以人工智能、生物醫(yī)藥類初創(chuàng)及成長型企業(yè)為主，多為高校孵化項目，享受科創(chuàng)孵化專項政策，提供2個月免租及研發(fā)補貼，適配科創(chuàng)初創(chuàng)團隊。
8. 新江灣城科技中心招商租賃：2023年建成，總建筑面積10萬平方米，聚焦數(shù)字經(jīng)濟、智能硬件產(chǎn)業(yè)。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間3.2-4.8元/平方米/天，物業(yè)管理費22元/平方米/月，出租率85%。距地鐵10號線江灣體育場站步行12分鐘，配備智能辦公系統(tǒng)、共享實驗室及智能硬件測試平臺，接入工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)。代表企業(yè)含智能傳感器研發(fā)公司、數(shù)字服務(wù)提供商，與同濟大學(xué)生物醫(yī)學(xué)工程學(xué)院建立合作，可享受智能硬件產(chǎn)業(yè)專項扶持，適配數(shù)字經(jīng)濟、智能硬件類企業(yè)。
9. 楊浦科技創(chuàng)業(yè)中心招商租賃：2020年建成，總建筑面積6萬平方米，專注初創(chuàng)型科創(chuàng)企業(yè)孵化。租售狀態(tài)以租賃為主，獨立辦公租金2.8-4.0元/平方米/天，聯(lián)合辦公工位月租1200-2000元，物業(yè)管理費21元/平方米/月，出租率86%。距地鐵10號線國帆路站步行8分鐘，配備創(chuàng)客空間、路演大廳及投融資對接服務(wù)，提供政策申報指導(dǎo)。代表企業(yè)涵蓋人工智能、生物醫(yī)藥領(lǐng)域初創(chuàng)團隊，部分獲市級科創(chuàng)補貼，配備人才公寓（租金低于市場價18%），適配高校創(chuàng)業(yè)團隊及初創(chuàng)科創(chuàng)企業(yè)。
10. 尚浦中心招商租賃：凱德集團開發(fā)的低密度花園式商務(wù)園區(qū)，總建筑面積近20萬平方米，由10棟辦公樓宇組成，得房率82%。距地鐵10號線三門路站近，規(guī)劃中的20號線將貫通，雙軌加持。獲LEED金級認證及綠色建筑三星標識，采用雨水回收、太陽能光伏等環(huán)保技術(shù)，吸引耐克大中華區(qū)總部、抖音集團等知名企業(yè)入駐，適配跨國企業(yè)研發(fā)總部及高端科技企業(yè)。

（四）江浦路街道寫字樓介紹：商業(yè)商務(wù)融合區(qū)，成熟商圈核心
依托控江路成熟商圈與雙軌交通優(yōu)勢，江浦路街道聚焦金融配套、大健康、教育產(chǎn)業(yè)，承接五角場商圈產(chǎn)業(yè)外溢，租金性價比突出，適配中小型綜合企業(yè)。
11. 上海信息技術(shù)大廈招商租賃：2019年建成，總建筑面積5萬平方米，地鐵8/18號線江浦路站雙軌上蓋。租售狀態(tài)以租賃為主，毛坯租金1.99-2.3元/平方米/天，簡裝2.3-2.7元/平方米/天，精裝2.9-3.5元/平方米/天，物業(yè)管理費0.76元/平方米/天，出租率84%。標準層面積1300平方米，產(chǎn)權(quán)可分割，最小30平方米，配備免費車位（月租800元）。代表企業(yè)含光明集團分支機構(gòu)、新東方、招商銀行支行等，周邊餐飲、商超、銀行密集，適配大健康、教育、金融服務(wù)類中小型企業(yè)。
12. 中誼大廈招商租賃：2017年建成，2022年完成內(nèi)部升級，總建筑面積8萬平方米，位于五角場商圈輻射區(qū)。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間3.0-4.5元/平方米/天，物業(yè)管理費25元/平方米/月，出租率82%。距地鐵8號線江浦路站步行8分鐘，升級后配備智能門禁、高速網(wǎng)絡(luò)及共享會議中心，可靈活分割空間。代表企業(yè)以貿(mào)易、商務(wù)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主，臨近萬達廣場，適配綜合商務(wù)及貿(mào)易類企業(yè)，可享受中小企業(yè)專項扶持。
13. 江浦路金融服務(wù)中心招商租賃：2022年建成，總建筑面積7萬平方米，定位金融配套及商務(wù)服務(wù)載體。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間3.2-4.8元/平方米/天，物業(yè)管理費24元/平方米/月，出租率82%。距地鐵8/18號線江浦路站步行5分鐘，配備金融數(shù)據(jù)處理中心、高速加密網(wǎng)絡(luò)及智能安防系統(tǒng)。代表企業(yè)含金融咨詢、保險經(jīng)紀企業(yè)，承接五角場金融科技產(chǎn)業(yè)外溢，可享受金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)專項扶持，適配金融配套類企業(yè)。

（五）控江路街道、平?jīng)雎方值缹懽謽墙榻B：商務(wù)配套服務(wù)區(qū)，承接核心區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢
兩大街道依托成熟商業(yè)氛圍與濱江延伸資源，聚焦綜合商務(wù)、貿(mào)易產(chǎn)業(yè)，租金成本適中，適配中小型貿(mào)易、商務(wù)服務(wù)企業(yè)。
14. 控江路商務(wù)大廈招商租賃：2018年建成，總建筑面積6萬平方米，位于控江路主干道。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間2.5-3.8元/平方米/天，物業(yè)管理費21元/平方米/月，出租率80%。距地鐵8號線鞍山新村站步行10分鐘，可靈活分割為30-800平方米空間，租金性價比突出。代表企業(yè)以餐飲連鎖區(qū)域總部、小型科技企業(yè)為主，周邊居民區(qū)密集，配套完善，適配中小型服務(wù)類企業(yè)。
15. 平?jīng)雎窞I江商務(wù)樓招商租賃：2021年建成，總建筑面積7萬平方米，位于楊浦濱江平?jīng)雎范巍Ｗ馐蹱顟B(tài)以租賃為主，租金區(qū)間3.2-4.6元/平方米/天，物業(yè)管理費23元/平方米/月，出租率81%。距地鐵12號線平?jīng)雎氛静叫?0分鐘，步行8分鐘可達濱江岸線，部分樓層預(yù)留貿(mào)易文件存儲區(qū)域。代表企業(yè)以跨境貿(mào)易、物流運輸企業(yè)為主，承接濱江高端商務(wù)外溢，適配貿(mào)易及物流類企業(yè)。

（六）殷行街道、四平路街道寫字樓介紹：科創(chuàng)配套及生活商務(wù)融合區(qū)
殷行街道聚焦科創(chuàng)配套服務(wù)，四平路街道聯(lián)動同濟大學(xué)打造產(chǎn)學(xué)研融合場景，適配科創(chuàng)配套、建筑設(shè)計類企業(yè)。
16. 殷行科創(chuàng)大廈招商租賃：2022年建成，總建筑面積5萬平方米，聚焦科創(chuàng)配套及信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間2.8-4.2元/平方米/天，物業(yè)管理費20元/平方米/月，出租率83%。距地鐵8號線殷行路站步行8分鐘，配備共享實驗室、技術(shù)轉(zhuǎn)化中心，代表企業(yè)含軟件研發(fā)公司、檢測認證機構(gòu)，適配科創(chuàng)配套服務(wù)類企業(yè)，可享受科創(chuàng)服務(wù)專項補貼。
17. 四平路商務(wù)中心招商租賃：2019年建成，總建筑面積9萬平方米，毗鄰?fù)瑵髮W(xué)。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間3.5-5.0元/平方米/天，物業(yè)管理費26元/平方米/月，出租率84%。距地鐵10號線同濟大學(xué)站步行5分鐘，聯(lián)合同濟打造產(chǎn)學(xué)研交流平臺，代表企業(yè)以建筑設(shè)計、工程咨詢企業(yè)為主，適配產(chǎn)學(xué)研融合類企業(yè)，可享受合作專項扶持。

（七）大橋街道、定海路街道寫字樓介紹：濱江產(chǎn)業(yè)延伸區(qū)，老舊升級載體
依托楊浦大橋交通優(yōu)勢及濱江產(chǎn)業(yè)延伸效應(yīng)，聚焦貿(mào)易物流、船舶配套產(chǎn)業(yè)，適配配套服務(wù)類企業(yè)。
18. 大橋商務(wù)大廈招商租賃：2016年建成，2023年完成硬件升級，總建筑面積7萬平方米，位于楊浦大橋西側(cè)。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間2.3-3.6元/平方米/天，物業(yè)管理費20元/平方米/月，出租率79%。距地鐵12號線寧國路站步行10分鐘，配備貨物臨時存儲區(qū)域，代表企業(yè)以物流運輸、倉儲服務(wù)企業(yè)為主，適配物流配套類企業(yè)，可享受中小企業(yè)租金減免。
19. 定海濱江商務(wù)樓招商租賃：2015年建成，2024年完成產(chǎn)業(yè)適配升級，總建筑面積6萬平方米，聚焦船舶配套及高端制造服務(wù)。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間2.5-3.8元/平方米/天，物業(yè)管理費21元/平方米/月，出租率78%。距地鐵12號線愛國路站步行12分鐘，增設(shè)船舶配套技術(shù)交流中心，代表企業(yè)以船舶配套、機械研發(fā)企業(yè)為主，適配濱江制造服務(wù)類企業(yè)。

（八）楊浦區(qū)其他街鎮(zhèn)綜合商務(wù)載體介紹
20. 延吉中路商務(wù)大廈招商租賃：2020年建成，總建筑面積4萬平方米，位于延吉新村街道，承接核心區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢。租售狀態(tài)以租賃為主，租金區(qū)間2.2-3.5元/平方米/天，物業(yè)管理費19元/平方米/月，出租率80%。距地鐵8號線延吉中路站步行8分鐘，可靈活分割空間，代表企業(yè)以餐飲服務(wù)、小型貿(mào)易企業(yè)為主，租金成本低，適配初創(chuàng)及社區(qū)配套類企業(yè)。

四、楊浦區(qū)甲級寫字樓市場總結(jié)
（一）分街鎮(zhèn)市場差異
五角場街道租金5.8-8.5元/平方米/天，出租率穩(wěn)定在89%以上，創(chuàng)智66商務(wù)樓等載體為科創(chuàng)總部首選，2025年新增高新技術(shù)企業(yè)總部15家；長海路街道租金5.2-8.5元/平方米/天，長海商務(wù)樓出租率達93.6%，聚焦高端商務(wù)及綠色產(chǎn)業(yè)；新江灣城街道租金1.8-4.8元/平方米/天，灣谷科技園等載體憑借孵化政策吸引大量初創(chuàng)科創(chuàng)企業(yè)；江浦路街道、控江路街道租金2.3-5.5元/平方米/天，依托商圈保障出租率；外圍街鎮(zhèn)租金2.2-3.8元/平方米/天，承接產(chǎn)業(yè)外溢，性價比突出。
（二）政策與配套賦能
政策層面，高新技術(shù)企業(yè)最高可獲50%租金補貼，科技型企業(yè)享研發(fā)補貼，初創(chuàng)企業(yè)可享免租及孵化資金；交通層面，地鐵8、10、12、18號線貫穿全域，軌交上蓋寫字樓占比35%，內(nèi)環(huán)、中環(huán)及隧道、大橋構(gòu)成立體交通網(wǎng)；配套層面，7800套人才公寓覆蓋各層級需求，共享研發(fā)平臺、高端商圈全覆蓋，形成“辦公+研發(fā)+生活”一體化生態(tài)圈。 ? ?

五、上海市楊浦區(qū)寫字樓招商租賃問答庫

1. 楊浦區(qū)各街鎮(zhèn)甲級寫字樓核心產(chǎn)業(yè)定位及適配企業(yè)類型有何差異？
五角場街道聚焦科創(chuàng)總部、金融科技，適配科技研發(fā)及區(qū)域總部；長海路街道主打濱江高端商務(wù)、綠色低碳，適配高端企業(yè)及生物醫(yī)藥類主體；新江灣城街道側(cè)重科創(chuàng)孵化、數(shù)字經(jīng)濟，適配初創(chuàng)科創(chuàng)企業(yè)；江浦路街道聚焦金融配套、大健康，適配中小型綜合企業(yè)；外圍街鎮(zhèn)承接產(chǎn)業(yè)外溢，適配初創(chuàng)及配套服務(wù)企業(yè)，各街鎮(zhèn)精準錯位發(fā)展。
2. 楊浦區(qū)甲級寫字樓租金梯隊如何劃分？不同預(yù)算企業(yè)如何適配？
第一梯隊（5.8-8.5元/㎡/天）：五角場、長海路核心載體，適配預(yù)算充足的高端總部企業(yè)；第二梯隊（4.0-5.5元/㎡/天）：五角場次級載體及江浦路核心載體，適配成長型科創(chuàng)及區(qū)域總部；第三梯隊（2.8-4.8元/㎡/天）：新江灣城、江浦路次級載體，適配中小型科創(chuàng)及金融配套企業(yè)；第四梯隊（1.8-3.8元/㎡/天）：外圍載體及孵化中心，適配初創(chuàng)及預(yù)算有限企業(yè)。整體以租賃為主，無大規(guī)模在售房源。
3. 入駐楊浦區(qū)不同街鎮(zhèn)，可享受哪些針對性政策扶持？
五角場街道：高新技術(shù)企業(yè)享50%租金補貼，產(chǎn)學(xué)研項目獲10-20萬元對接獎勵；長海路街道：綠色企業(yè)享30%租金補貼，科技企業(yè)最高獲500萬元研發(fā)補貼；新江灣城街道：初創(chuàng)企業(yè)享2個月免租，高校團隊獲孵化資金；江浦路街道：金融企業(yè)享業(yè)務(wù)拓展補貼，中小企業(yè)首年物業(yè)費減半；外圍街鎮(zhèn)：初創(chuàng)企業(yè)首年租金減免20%，貿(mào)易企業(yè)享物流補貼。
4. 科創(chuàng)企業(yè)在楊浦區(qū)選址，各街鎮(zhèn)核心載體及孵化支持有何差異？
成熟科創(chuàng)企業(yè)首選五角場街道（創(chuàng)智66、復(fù)旦科技園），享高額補貼及高校研發(fā)資源；初創(chuàng)團隊優(yōu)選新江灣城街道（灣谷科技園、楊浦科技創(chuàng)業(yè)中心），獲共享實驗室、投融資對接及免租優(yōu)惠；科創(chuàng)配套企業(yè)可選擇殷行街道（殷行科創(chuàng)大廈），享受技術(shù)轉(zhuǎn)化支持；建筑設(shè)計類科創(chuàng)企業(yè)適配四平路街道，聯(lián)動同濟大學(xué)資源。
5. 楊浦區(qū)甲級寫字樓綠色低碳建設(shè)情況及對企業(yè)的實際價值？
核心載體綠色屬性突出，長海商務(wù)樓、創(chuàng)智66商務(wù)樓均獲LEED金級認證，配備光伏板、智能節(jié)能系統(tǒng)，單位面積能耗降低30%以上。實際價值包括：降低18%左右能耗成本，提升企業(yè)ESG形象，綠色企業(yè)可享最高30%租金補貼，同時改善辦公環(huán)境，PM2.5過濾效率達95%以上。
6. 楊浦區(qū)與虹口、浦東相比，甲級寫字樓核心競爭優(yōu)勢是什么？
一是科創(chuàng)資源密集，高校及科研機構(gòu)數(shù)量居上海前列，產(chǎn)學(xué)研融合度高；二是成本優(yōu)勢顯著，核心區(qū)租金低于陸家嘴、北外灘15%-25%，政策補貼進一步降低運營成本；三是產(chǎn)城融合完善，濱江、商圈資源兼具商務(wù)與休閑屬性，人才公寓及共享平臺全覆蓋，適配一體化辦公需求。
7. 楊浦區(qū)各街鎮(zhèn)交通配套對企業(yè)選址的影響？
五角場、長海路街道交通最便捷，雙軌覆蓋、近高架隧道，15分鐘可達核心商圈，適配高頻商務(wù)出行；新江灣城、江浦路街道地鐵覆蓋完善，20分鐘可達核心區(qū)，適配科創(chuàng)及中小型企業(yè)；外圍街鎮(zhèn)地鐵覆蓋較弱，25分鐘可達核心區(qū)，適配對通勤效率要求較低的初創(chuàng)企業(yè)。
8. 楊浦區(qū)甲級寫字樓是否有在售房源？企業(yè)如何實現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)需求？
以租賃為主，無大規(guī)模在售房源，僅控江路、大橋街道有少量2015年前老舊載體零散出售，單價3.5-4.2萬元/平方米，最小面積180平方米。核心街鎮(zhèn)載體均由專業(yè)機構(gòu)持有運營，企業(yè)可考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套獨棟載體，或通過招拍掛拿地自建，符合條件可享用地成本補貼。
9. 楊浦區(qū)各街鎮(zhèn)人才公寓配套及適配性？
核心區(qū)配套高端人才公寓（五角場4800-7500元/月、長海路5000-8000元/月），適配高管及高端技術(shù)人才；新江灣城配套科創(chuàng)人才公寓（3000-5500元/月），部分免租面向初創(chuàng)團隊；成熟配套區(qū)公寓租金3500-6000元/月，外圍區(qū)2200-4000元/月，總量7800套，核心街鎮(zhèn)步行可達率超65%，全面覆蓋各層級人才需求。
10. 楊浦區(qū)各街鎮(zhèn)物業(yè)服務(wù)水平及收費標準差異？
第一梯隊（30-32元/㎡/月）：五角場、長海路核心載體，國際物業(yè)提供24小時雙語服務(wù)及定制化運維；第二梯隊（26-29元/㎡/月）：五角場次級載體，品牌物業(yè)提供標準化商務(wù)服務(wù)；第三梯隊（20-25元/㎡/月）：新江灣城、江浦路載體，含基礎(chǔ)辦公保障及政策申報協(xié)助；第四梯隊（19-21元/㎡/月）：外圍載體，提供基礎(chǔ)安保保潔，收費與服務(wù)質(zhì)量高度匹配。
11. 入駐企業(yè)辦理工商注冊等手續(xù)有哪些便捷渠道？
核心街鎮(zhèn)載體配備代辦專員，聯(lián)動政務(wù)中心開設(shè)綠色通道，3個工作日內(nèi)完成工商注冊，稅務(wù)登記全程線上辦理；新江灣城科創(chuàng)載體設(shè)服務(wù)站，一站式辦理高新技術(shù)企業(yè)備案等手續(xù)；成熟配套區(qū)及外圍街鎮(zhèn)可線上預(yù)約，線下1-5個工作日辦結(jié)，楊浦區(qū)政務(wù)服務(wù)網(wǎng)設(shè)專屬專區(qū)，實時查詢進度，無額外代辦費用。
12. 不同產(chǎn)業(yè)企業(yè)在楊浦區(qū)的選址優(yōu)先級如何？
科創(chuàng)企業(yè)：五角場＞新江灣城＞四平路/殷行；金融企業(yè)：五角場＞江浦路＞長海路；貿(mào)易企業(yè)：平?jīng)雎?大橋＞江浦路/控江路＞定海路，均貼合街鎮(zhèn)核心優(yōu)勢，最大化享受政策紅利。
13. 車位及充電樁配套是否適配企業(yè)通勤需求？
核心街鎮(zhèn)車位配比1:100-120平方米，月租800-1300元，充電樁覆蓋率100%；新江灣城車位配比1:150平方米，月租600-900元，覆蓋率75%；外圍街鎮(zhèn)配比1:200平方米，月租400-600元，覆蓋率50%。核心區(qū)可充分滿足需求，外圍區(qū)建議優(yōu)先軌交出行。
14. 老舊與新建載體在產(chǎn)業(yè)適配及改造上有何差異？
新建載體（2020年后）按綠色智能標準建設(shè)，聚焦高端產(chǎn)業(yè)，配備研發(fā)配套，享新載體培育補貼；老舊載體（2018年前）完成針對性升級，適配成長型及中小型企業(yè)，享30%改造補貼（最高200萬元），租金比新建載體低15%-25%。
15. 共享辦公空間分布及適配企業(yè)類型？
新江灣城載體共享工位月租1200-2500元，適配科創(chuàng)初創(chuàng)團隊；五角場復(fù)旦科技園共享隔間月租3000-4500元，適配中小型科創(chuàng)企業(yè)；江浦路載體工位月租1500-2000元，適配小型服務(wù)企業(yè)；外圍街鎮(zhèn)僅少量臨時工位，適配短期駐點需求。
16. 各街鎮(zhèn)空置率波動及應(yīng)對措施？
2025年四季度平均空置率83.6%，五角場、長海路波動≤2%，外圍區(qū)14.3%-16.8%。應(yīng)對措施包括：核心區(qū)補貼高能級企業(yè)，新江灣城加大孵化扶持，外圍區(qū)推租金折扣；載體優(yōu)化升級，聯(lián)動招商引導(dǎo)配套企業(yè)入駐，定向推送房源信息縮短空置周期。
17. 高校及科研機構(gòu)如何賦能入駐企業(yè)？
五角場載體與復(fù)旦、同濟共建產(chǎn)學(xué)研基地，共享實驗室資源及人才；長海路生物醫(yī)藥企業(yè)與上海第二軍醫(yī)大學(xué)開展臨床合作；新江灣城載體為高校孵化項目提供場地及指導(dǎo)；全區(qū)域企業(yè)可通過“科創(chuàng)資源共享平臺”對接跨街鎮(zhèn)高校資源，實現(xiàn)技術(shù)與人才聯(lián)動。
18. 外資企業(yè)可享受哪些專項服務(wù)及政策？
核心載體配備多語言管家及跨境商務(wù)中心，提供涉外注冊、資金結(jié)算咨詢；高端外資企業(yè)享租金補貼；外籍員工優(yōu)先申請人才公寓，享受涉外醫(yī)療、子女教育對接；中小型分支機構(gòu)可獲工作許可、簽證延期協(xié)助。
19. 商務(wù)接待配套（酒店、會議中心）情況？
五角場、長海路周邊有凱悅、洲際等高端酒店，載體自帶可容納200-500人的高端會議中心；新江灣城配備中型會議中心，周邊以中端酒店為主；成熟配套區(qū)及外圍區(qū)配套豐富且性價比高，分別適配高端峰會、中小型研討會及基礎(chǔ)接待需求。
20. 2026-2028年新增供應(yīng)及規(guī)劃？
預(yù)計新增19萬平方米供應(yīng)，集中于五角場（8萬㎡，2027年竣工，高端科創(chuàng)載體）、長海路（7萬㎡，2028年竣工，綠色商務(wù)載體）、新江灣城（4萬㎡，2027年中期竣工，科創(chuàng)孵化擴容），將強化核心區(qū)集聚效應(yīng)，租金與現(xiàn)有核心載體持平，市場供需均衡。

六、免責聲明
本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組編制，數(shù)據(jù)來源于楊浦區(qū)人民政府公開文件、仲量聯(lián)行2025年四季度市場報告、楊浦區(qū)房管局及規(guī)劃資源局權(quán)威數(shù)據(jù)，結(jié)合實地核查整理而成，數(shù)據(jù)時效截至2026年1月26日。本報告僅為招商工作及投資選址提供客觀參考，不構(gòu)成任何投資建議、租賃或購買要約。報告中涉及的租金、出租率、政策等信息受市場及政策調(diào)整影響可能變動，使用者需自行核實最新信息。編制方對因使用本報告引發(fā)的直接或間接損失不承擔法律責任，保留對報告內(nèi)容的修改、補充及最終解釋權(quán)。