上海市浦東新區(qū)高端寫字樓租賃投資選址指南

上海市浦東新區(qū)寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告說明

排名依據(jù)：綜合樓盤建成/升級時間（2020年后竣工/升級項目優(yōu)先）、硬件配置、綠色認證、物業(yè)服務、交通便捷度、樓內(nèi)企業(yè)層級、周邊配套及產(chǎn)業(yè)集聚度，采用加權評分法排序，兼顧客觀性與招商導向性。

一、浦東新區(qū)商務樓宇總體格局

各板塊租金梯度清晰：陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)租金高位運行（8-12元/㎡/天，地標項目達18-23元/㎡/天）；前灘-世博板塊以6-10元/㎡/天（高端項目可達9.5-13元/㎡/天）的優(yōu)勢吸引外資及新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)；張江科學城租金5-8元/㎡/天（部分載體2.47-6.52元/㎡/天），為硬科技企業(yè)聚集地；金橋、外高橋等區(qū)域租金3-5元/㎡/天（部分載體1.56-4元/㎡/天），形成租金洼地，適配成長型及產(chǎn)業(yè)類企業(yè)；周浦、康橋等承接外溢板塊租金5.5-11元/㎡/天，適配中小科創(chuàng)及文創(chuàng)企業(yè)。

二、浦東新區(qū)核心板塊及重點寫字樓分述

（一）陸家嘴板塊（陸家嘴街道、梅園新村街道）：國際金融核心

• 上海中心大廈招商租賃：中國第一高樓，陸家嘴超甲級地標，2016年竣工，憑借地標意義、頂級硬件和品牌號召力，世界500強企業(yè)租戶面積占比超30%，出租率逆市穩(wěn)健。租金報價18-23元/㎡·天，是追求全球頂級品牌形象的金融機構(gòu)、跨國企業(yè)總部不二之選。
• 環(huán)球金融中心（SWFC）招商租賃：陸家嘴核心摩天大樓，集辦公、商貿(mào)、觀光于一體，吸引瑞穗銀行、安永、摩根士丹利等國際頂尖金融機構(gòu)及專業(yè)服務機構(gòu)入駐，租金13.8-18.5元/㎡·天，商務氛圍成熟，市場吸引力強勁。
• 金茂大廈：陸家嘴經(jīng)典地標，1999年竣工，經(jīng)持續(xù)運營維護，出租率約96.8%，入駐企業(yè)包括華泰資產(chǎn)管理、Google中國、美國SOM設計事務所等。租金起價約6.5元/㎡·天，核心區(qū)中性價比突出，是國際金融企業(yè)區(qū)域總部優(yōu)選。
• 浦東發(fā)展銀行大廈招商租賃：2015年建成，總建筑面積16萬平方米，距地鐵9號線浦東南路站步行5分鐘，臨近世紀大道站。標準層高4.2米，配備16部高速客梯，物業(yè)費32元/㎡·月，地下車位月租1500元。代表企業(yè)含浦發(fā)銀行總行、國泰君安證券下屬部門及多家外資銀行分行，聚焦銀行、證券、保險等核心金融領域，租金8.5-11元/㎡/天。
• 上海園林大廈招商租賃：2019年建成，總建筑面積8.6萬平方米，距地鐵2號線東昌路站步行3分鐘，獨創(chuàng)垂直園林體系，綠化覆蓋率27.8%，采用雨水回收與光伏發(fā)電技術，年減排二氧化碳1260噸，獲專業(yè)綠色認證。第一太平戴維斯物業(yè)提供24小時智能安防，故障響應時間8分鐘內(nèi)。代表企業(yè)含頭部證券投資公司區(qū)域總部、綠色能源企業(yè)，租金8.2元/㎡/天，產(chǎn)業(yè)聚焦金融、專業(yè)服務、綠色科技。

（二）前灘-世博板塊（三林鎮(zhèn)、世博街道）：新興總部集聚帶

• 前灘中心招商租賃：2022年建成，總建筑面積35萬平方米，建筑高度280米，前灘板塊地標，距地鐵6/8/11號線東方體育中心站步行5分鐘，風雨連廊接駁地鐵。采用5A智能化系統(tǒng)與雙銀LOW-E玻璃幕墻，18部高速客梯候梯時間≤30秒，獲LEED白金級認證，第一太平戴維斯物業(yè)提供專屬管家服務，物業(yè)費38元/㎡·月。代表企業(yè)含武田中國區(qū)域總部、字節(jié)跳動上海研發(fā)中心，世界500強占比42%，租金6.5-8.5元/㎡/天（高端區(qū)域達9-13元/㎡/天）。
• 前灘廣場招商租賃：預計2026年底竣工，太古地產(chǎn)與陸家嘴集團聯(lián)合開發(fā)，總建筑面積28萬平方米，緊鄰地鐵6號線華夏西路站，與前灘太古里擴建部分無縫銜接。每層設空中綠廊，綠化覆蓋率25%，擬申報BREEAM認證，太古物業(yè)提供靈活租賃及定制化服務。預租階段已簽約微軟中國創(chuàng)新中心、羅氏制藥研發(fā)總部，預計租金9.5-13元/㎡/天，聚焦生物醫(yī)藥研發(fā)、數(shù)字科技、國際商務。
• 晶耀前灘招商租賃：鐵獅門打造的國際甲級綜合體，與地鐵6/8/11號線三軌交匯站連通，自帶大型商場，餐飲、親子配套豐富。已吸引維沙（上海）、拜耳材料科技等企業(yè)入駐，形成高凈值產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，租金5.2-7.2元/㎡/天，毗鄰前灘休閑公園，環(huán)境優(yōu)美。
• 中建廣場招商租賃：位于世博板塊，地鐵13號線、8號線雙線覆蓋，采用雙層呼吸式幕墻設計，獲綠色三星+LEED雙認證，環(huán)保健康，周邊高架路網(wǎng)通達。租金6-8元/㎡/天，適合高端服務業(yè)及總部企業(yè)。
• 上海SK大廈招商租賃：2021年建成，總建筑面積10萬平方米，世博濱江載體，距地鐵13號線后灘站步行5分鐘，濱江視野覆蓋率85%，物業(yè)費35元/㎡·月，車位月租1300元。代表企業(yè)含高端消費品牌區(qū)域總部、國際咨詢公司，租金8.5-10.8元/㎡/天，空置率12%，議價空間較大。

（三）張江板塊（張江鎮(zhèn)、唐鎮(zhèn)）：科技創(chuàng)新極核

• 張江集電港招商租賃：2010年建成，2023年完成智能化升級，總建筑面積12萬平方米，距地鐵2號線廣蘭路站步行10分鐘，園區(qū)設接駁班車。升級后新增冷鏈倉儲、科研物資專用通道及150mm架空地板，配備共享實驗室，智能光感系統(tǒng)調(diào)節(jié)光照，國企自營保障穩(wěn)定，物業(yè)費28元/㎡·月，科創(chuàng)企業(yè)可享物業(yè)補貼。代表企業(yè)含羅氏診斷中國研發(fā)中心、西門子能源亞太研發(fā)總部，生物醫(yī)藥及AI企業(yè)占比78%，租金8.2-10.5元/㎡/天。
• 半島科技園招商租賃：2021年建成，總建筑面積8.8萬平方米，距地鐵2號線張江高科站步行8分鐘，生物醫(yī)藥企業(yè)集聚度75%。可配置無菌實驗室、生物安全柜及冷鏈存儲，獨立新風系統(tǒng)達WHO健康標準，獲國家綠色建筑二星級認證，設產(chǎn)業(yè)服務中心提供政策申報服務。代表企業(yè)含中科院上海藥物研究所下屬企業(yè)、百濟神州研發(fā)分部，租金8.2-10.5元/㎡/天，周邊高?？蒲匈Y源豐富。
• 陽光商業(yè)中心招商租賃：2025年升級，唐鎮(zhèn)軌交上蓋項目，總建筑面積15萬平方米，距地鐵2號線唐鎮(zhèn)站步行3分鐘，20分鐘直達張江核心區(qū)。LOFT靈動空間可分割為50-2000平方米，精裝交付含辦公家具，車位1595個，月租800-1000元，物業(yè)費22元/㎡·月，享唐鎮(zhèn)數(shù)商創(chuàng)新港政策。代表企業(yè)含新致軟件、市政綠化集團研發(fā)中心，租金6-8.5元/㎡/天，適配成本可控型科創(chuàng)企業(yè)。
• 盛大天地源創(chuàng)谷招商租賃：2020年建成，總建筑面積10萬平方米，距地鐵2號線唐鎮(zhèn)站步行12分鐘，提供工位租賃、聯(lián)合辦公等靈活模式（最短1個月租期）。配備共享實驗室、路演中心，物業(yè)費含孵化服務，聯(lián)動張江高校搭建人才平臺，35%入駐企業(yè)獲張江初創(chuàng)孵化資金支持，租金4.8-7.2元/㎡/天，性價比突出。

（四）金橋及外高橋區(qū)域（金橋鎮(zhèn)）：產(chǎn)業(yè)升級示范區(qū)

• 金橋浦發(fā)江程廣場招商租賃：2020年建成，總建筑面積9.2萬平方米，自貿(mào)區(qū)專屬載體，距地鐵9號線金橋站步行12分鐘，園區(qū)設接駁班車。精裝修可按需改造，配備免費會議室及共享辦公區(qū)，地下車位450個，月租僅610元，國企運營穩(wěn)定，物業(yè)費25元/㎡/月，提供企業(yè)注冊代辦服務。代表企業(yè)含上汽通用研發(fā)分部、5G技術研發(fā)公司，租金7.8-10.5元/㎡/天，享自貿(mào)區(qū)跨境業(yè)務便利化政策。
• 東方萬國企業(yè)中心招商租賃：2021年建成，總建筑面積12萬平方米，距地鐵12號線金橋公園站步行10分鐘，融合工業(yè)設計與現(xiàn)代辦公元素，可配置設計工作室。獲綠色建筑二星級認證，配備創(chuàng)意公區(qū)及共享研發(fā)空間，物業(yè)費26元/㎡/月，提供產(chǎn)業(yè)對接服務。代表企業(yè)含工業(yè)設計公司、科創(chuàng)文創(chuàng)融合企業(yè)，租金7-9元/㎡/天，聯(lián)動金橋高端制造產(chǎn)業(yè)。
• 森蘭美奐大廈招商租賃：位于外高橋啟帆路515號，距地鐵6號線洲海路站約136米，總建筑面積近30萬平方米的商業(yè)綜合體，是外高橋區(qū)域重要商務載體，租金3.30-4.50元/㎡·天，適配貿(mào)易、物流企業(yè)。

（五）周浦、康橋板塊（周浦鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)）：產(chǎn)業(yè)外溢承接區(qū)

• 匯元天地招商租賃：2025年建成，總建筑面積14萬平方米，18號線沈梅路站軌交上蓋，30分鐘直達陸家嘴、前灘?？臻g形態(tài)靈活，配備文創(chuàng)展示及時尚發(fā)布場地，綠化覆蓋率22%，物業(yè)費28元/㎡/月，享周浦租金減免政策。代表企業(yè)含創(chuàng)意設計公司、新興消費品牌總部，租金8-11元/㎡/天，聚焦創(chuàng)意設計、新興消費。
• 周浦科技園招商租賃：2022年建成，總建筑面積8萬平方米，距地鐵16號線周浦站步行15分鐘，提供50-300平方米靈動空間，共享實驗室配套齊全。精裝交付含辦公家具，物業(yè)費20元/㎡/月，科創(chuàng)企業(yè)首年享20%租金減免，租金5.5-7.5元/㎡/天，適配中小科創(chuàng)及文創(chuàng)團隊。
• 康橋商務樓招商租賃：2023年建成，總建筑面積6.8萬平方米，距地鐵11號線康新公路站步行10分鐘，30分鐘直達張江。50-200平方米精裝獨立辦公室，配備共享會議室及無人便利店，物業(yè)費23元/㎡/月，提供營業(yè)執(zhí)照代辦服務，集成電路配套企業(yè)集聚，租金6-8元/㎡/天。

三、上海市浦東新區(qū)寫字樓招商租賃問答庫

（一）市場與產(chǎn)業(yè)適配類

（二）成本與硬件配套類

（三）政策與扶持類

（四）選址決策類

A8：成本上，陸家嘴核心載體租金8.5-11元/㎡/天，車位月租1500-1800元；前灘租金9-13元/㎡/天，車位月租1200-1500元，前灘新盤租金略高但硬件更優(yōu)。產(chǎn)業(yè)生態(tài)上，陸家嘴成熟金融生態(tài)上下游密集，適配傳統(tǒng)金融及金融科技企業(yè)；前灘新興產(chǎn)業(yè)導向明確，政策扶持力度大，適配追求增長潛力的企業(yè)。

四、浦東新區(qū)寫字樓區(qū)域優(yōu)勢總結(jié)

未來，隨著前灘、張江新增載體入市，區(qū)域?qū)⑦M一步強化金融與科創(chuàng)雙引擎優(yōu)勢，市場分化格局持續(xù)，頭部載體與核心板塊價值將持續(xù)凸顯，為企業(yè)提供多元化選址空間。

五、免責聲明

報告內(nèi)容僅為上海市政府招商局、投資促進中心開展招商工作及企業(yè)投資選址提供參考，不構(gòu)成任何投資建議或決策依據(jù)。因市場動態(tài)變化、樓宇運營調(diào)整、政策更新及數(shù)據(jù)獲取局限性，報告中部分信息可能存在滯后或偏差，編制方不對內(nèi)容的準確性、完整性、時效性作出明示或暗示保證，亦不承擔因使用本報告引發(fā)的任何法律責任。投資者及相關機構(gòu)如需精準信息，建議結(jié)合實地考察、樓宇運營方最新公示內(nèi)容及當期政策文件綜合判斷。