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上海虹橋世界中心招商綜合評(píng)估報(bào)告：項(xiàng)目租賃與企業(yè)選址決策深度分析

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上海市虹橋世界中心招商招租綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

上海市虹橋世界中心招商租賃電話：021-64398555

一、報(bào)告基礎(chǔ)信息

1.1 報(bào)告用途

為企業(yè)董事長(zhǎng)及戰(zhàn)略決策層提供上海市世界中心租賃選址的專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)支撐、產(chǎn)業(yè)適配分析及風(fēng)險(xiǎn)研判，覆蓋項(xiàng)目?jī)r(jià)值、成本效益、政策紅利等核心維度，助力科學(xué)決策，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 編制對(duì)象

企業(yè)董事長(zhǎng)、戰(zhàn)略規(guī)劃部、行政選址團(tuán)隊(duì)及投資決策委員會(huì)

1.3 數(shù)據(jù)時(shí)效

截至 2025 年 10 月（數(shù)據(jù)來(lái)源：閔行區(qū)政府 2025 年產(chǎn)業(yè)政策文件、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方年度報(bào)告、仲量聯(lián)行《2025 年上海虹橋西延板塊商辦市場(chǎng)報(bào)告》、實(shí)地勘測(cè)及入駐企業(yè)訪談數(shù)據(jù)）

1.4 編輯人

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組（12 年 + 上海虹橋及周邊商辦項(xiàng)目評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)超 60 家科創(chuàng)企業(yè)、區(qū)域總部型企業(yè)選址，2024 年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址咨詢服務(wù)滿意度 TOP3，核心成員持注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃師資質(zhì)）

二、上海市世界中心項(xiàng)目介紹

2.1 項(xiàng)目核心定位與開(kāi)發(fā)背景

上海市世界中心位于閔行區(qū)華漕板塊（具體地址：閔行區(qū)紀(jì)翟路與北青公路交匯處），屬虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)西延帶核心，由上海世界置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，2023 年 10 月竣工交付，總建筑面積約 16.8 萬(wàn)平方米，是虹橋西延板塊 “科創(chuàng)研發(fā) + 區(qū)域總部” 雙功能復(fù)合型載體。

項(xiàng)目定位 “虹橋輻射帶科創(chuàng)轉(zhuǎn)化樞紐 + 區(qū)域企業(yè)總部基地”，聚焦智能裝備研發(fā)、電子信息、跨境供應(yīng)鏈服務(wù)三大核心賽道，依托虹橋商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢紅利與華漕板塊 “科創(chuàng)轉(zhuǎn)化” 定位，打造 “研發(fā)辦公 + 輕中試 + 產(chǎn)業(yè)服務(wù)” 一體化生態(tài)。截至 2025 年 10 月，項(xiàng)目出租率達(dá) 86%，入駐企業(yè)包括某智能傳感器研發(fā)公司（閔行區(qū) “專(zhuān)精特新” 培育企業(yè)）、某跨境電商區(qū)域總部、某電子元器件分銷(xiāo)企業(yè)，形成以 “研發(fā)創(chuàng)新 + 運(yùn)營(yíng)服務(wù)” 為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群，2024 年入駐企業(yè)平均營(yíng)收增速達(dá) 38%，高于虹橋西延板塊平均水平 12 個(gè)百分點(diǎn)。

2.2 項(xiàng)目整體規(guī)劃與業(yè)態(tài)構(gòu)成

項(xiàng)目總占地約 5.3 萬(wàn)平方米，采用 “4 棟研發(fā)辦公樓（A1-A4）+1 棟產(chǎn)業(yè)配套樓 + 1 層沿街商業(yè)” 布局，業(yè)態(tài)劃分聚焦企業(yè) “研發(fā) + 日常運(yùn)營(yíng)” 全場(chǎng)景需求：

研發(fā)辦公業(yè)態(tài)：4 棟 12 層研發(fā)辦公樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1000 平方米（適配整層租賃），支持 “整層 - 半層 - 模塊化” 靈活分割，層高 4.2 米（凈高 3.0 米），樓面荷載 2.5kN/㎡（適配研發(fā)設(shè)備、小型中試裝置，如智能傳感器原型機(jī)、電子檢測(cè)儀器），得房率 75%（高于虹橋西延板塊同類(lèi)項(xiàng)目平均得房率 70%，實(shí)際使用空間更高效）；

產(chǎn)業(yè)配套業(yè)態(tài)：1 棟 4 層產(chǎn)業(yè)配套樓，核心配置 “共享中試車(chē)間 + 企業(yè)服務(wù)中心 + 物流中轉(zhuǎn)區(qū)”—— 共享中試車(chē)間配備精密加工機(jī)床（CNC）、電子頻譜分析儀等設(shè)備（總價(jià)值超 200 萬(wàn)元），企業(yè)無(wú)需自行購(gòu)置，2024 年使用頻次達(dá)人均 3 次 / 月；物流中轉(zhuǎn)區(qū)對(duì)接虹橋西延物流園，滿足跨境供應(yīng)鏈企業(yè) “臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ) + 快速分撥” 需求；

商業(yè)配套業(yè)態(tài)：研發(fā)辦公樓 1 層沿街商業(yè)（建面約 1.2 萬(wàn)平方米），引入 24 小時(shí)全家便利店、員工餐廳（可容納 300 人同時(shí)用餐，人均 15-25 元，支持團(tuán)餐定制）、Manner 咖啡（企業(yè)員工享 8 折優(yōu)惠）、圖文打印店，解決企業(yè)日常辦公與輕商務(wù)接待需求，2024 年員工餐飲滿意度達(dá) 89%。

三、上海市世界中心區(qū)位介紹

3.1 區(qū)位戰(zhàn)略價(jià)值

上海市世界中心地處虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)西延核心板塊 —— 閔行華漕，屬于《閔行區(qū) 2025-2030 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中 “虹橋協(xié)同創(chuàng)新帶” 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，戰(zhàn)略價(jià)值體現(xiàn)在 “樞紐輻射 + 成本平衡” 雙重優(yōu)勢(shì)：

樞紐協(xié)同紅利：距虹橋綜合交通樞紐（虹橋機(jī)場(chǎng) T2、虹橋火車(chē)站）僅 8 公里，駕車(chē) 15 分鐘可達(dá)，既享虹橋 “大交通、大商務(wù)” 資源（如進(jìn)博會(huì)跨境訂單、樞紐物流），又規(guī)避核心區(qū)高租金（比虹橋核心區(qū)低 50%-58%）與交通擁堵（早晚高峰平均延誤比虹橋核心區(qū)低 25%），2024 年入駐企業(yè)跨城商務(wù)出行成本比核心區(qū)企業(yè)低 22%；

區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：華漕板塊 2024 年 GDP 達(dá) 156 億元（同比增長(zhǎng) 7.1%），其中科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)營(yíng)收占比 48%，智能裝備、電子信息企業(yè)數(shù)量同比增長(zhǎng) 32%，已形成 “研發(fā) - 小試 - 供應(yīng)鏈” 初步生態(tài)；板塊 2024 年承接虹橋核心區(qū)轉(zhuǎn)移的科創(chuàng)企業(yè) 38 家，占新增企業(yè)總量的 60%，成為虹橋周邊 “低成本 + 近樞紐” 的稀缺承載載體；

產(chǎn)業(yè)承接優(yōu)勢(shì)：作為閔行區(qū) “科創(chuàng)轉(zhuǎn)化試點(diǎn)板塊”，華漕已建成區(qū)級(jí)科創(chuàng)資源共享平臺(tái)，接入檢測(cè)設(shè)備 200 余臺(tái)（套），項(xiàng)目入駐企業(yè)可優(yōu)先使用，2024 年企業(yè)檢測(cè)成本降低 18%，研發(fā)周期縮短 20%。

3.2 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/span>

根據(jù)《閔行區(qū)華漕板塊發(fā)展規(guī)劃（2025-2030 年）》，板塊將通過(guò) “三大工程” 強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力，為上海市世界中心帶來(lái)長(zhǎng)期紅利：

科創(chuàng)載體擴(kuò)容工程：2025-2027 年計(jì)劃新增研發(fā)辦公面積 28 萬(wàn)平方米（如華漕科創(chuàng)園二期、虹橋智能制造研發(fā)中心），重點(diǎn)引入 “研發(fā) + 中試” 型項(xiàng)目，形成 “虹橋核心研發(fā)設(shè)計(jì) + 華漕轉(zhuǎn)化生產(chǎn)” 的產(chǎn)業(yè)分工，預(yù)計(jì) 2027 年板塊科創(chuàng)企業(yè)數(shù)量將突破 500 家，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)提升 35%；

交通升級(jí)工程：地鐵 13 號(hào)線西延伸段（在建，預(yù)計(jì) 2027 年通車(chē)）在項(xiàng)目周邊設(shè) “紀(jì)翟路站”（距離 800 米），屆時(shí) 30 分鐘直達(dá)人民廣場(chǎng)、45 分鐘直達(dá)陸家嘴，跨區(qū)通勤效率提升 40%；北青公路拓寬工程（2026 年完工）將增加 2 個(gè)車(chē)道，早晚高峰通行效率提升 30%；

產(chǎn)業(yè)鏈補(bǔ)鏈工程：圍繞智能裝備、電子信息，規(guī)劃引入市級(jí)檢測(cè)機(jī)構(gòu) 3 家（如上海電子信息產(chǎn)品檢測(cè)所華漕分所）、供應(yīng)鏈龍頭企業(yè) 2 家，預(yù)計(jì) 2027 年板塊科創(chuàng)企業(yè)營(yíng)收突破 200 億元，供應(yīng)鏈半徑縮短至 5 公里內(nèi)，物流成本再降 10%。

四、上海市世界中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析定位

4.1 閔行區(qū)及華漕板塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

閔行區(qū) 2025 年產(chǎn)業(yè)規(guī)劃聚焦 “3+2” 先進(jìn)產(chǎn)業(yè)體系（不涉及稅收掛鉤優(yōu)惠），核心方向與上海市世界中心高度契合：

三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：

先進(jìn)裝備制造（2024 年?duì)I收 480 億元，同比增長(zhǎng) 28%）：聚焦智能裝備、汽車(chē)零部件、精密儀器，華漕板塊是該產(chǎn)業(yè) “小批量試產(chǎn)” 核心承載區(qū)；

電子信息（2024 年?duì)I收 210 億元，同比增長(zhǎng) 35%）：涵蓋電子元器件、智能傳感器、工業(yè)軟件，板塊已形成 “檢測(cè) - 組裝 - 分銷(xiāo)” 產(chǎn)業(yè)鏈雛形；

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（2024 年?duì)I收 608 億元）：含跨境供應(yīng)鏈、商務(wù)咨詢、物流服務(wù)，依托虹橋樞紐，華漕重點(diǎn)發(fā)展 “倉(cāng)儲(chǔ) - 物流 - 清關(guān)” 一體化服務(wù)；

兩大新興產(chǎn)業(yè)：低空經(jīng)濟(jì)、綠色低碳，板塊規(guī)劃建設(shè)低空經(jīng)濟(jì)測(cè)試場(chǎng)、綠色研發(fā)平臺(tái)，為項(xiàng)目入駐企業(yè)提供新賽道拓展機(jī)會(huì)；

華漕板塊作為閔行 “虹橋協(xié)同創(chuàng)新帶” 核心，產(chǎn)業(yè)定位進(jìn)一步細(xì)化為 “科創(chuàng)轉(zhuǎn)化 + 區(qū)域總部”，重點(diǎn)布局：

智能裝備領(lǐng)域：推動(dòng) “核心技術(shù)研發(fā) - 小批量試產(chǎn) - 批量供貨” 閉環(huán)，對(duì)接虹橋核心區(qū)研發(fā)資源，2024 年板塊智能裝備企業(yè)配套長(zhǎng)三角制造企業(yè)超 200 家；

電子信息領(lǐng)域：圍繞智能傳感器、電子元器件，建設(shè) “檢測(cè) - 組裝 - 分銷(xiāo)” 產(chǎn)業(yè)鏈，2024 年電子信息企業(yè)營(yíng)收占板塊總營(yíng)收 35%；

跨境供應(yīng)鏈領(lǐng)域：依托虹橋樞紐，為長(zhǎng)三角制造企業(yè)提供 “倉(cāng)儲(chǔ) - 物流 - 清關(guān)” 一體化服務(wù)，2024 年板塊跨境物流吞吐量達(dá) 80 萬(wàn)件。

4.2 項(xiàng)目與區(qū)域產(chǎn)業(yè)適配性

上海市世界中心的 “研發(fā) + 中試” 定位與區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形成三大精準(zhǔn)適配，實(shí)現(xiàn) “空間 - 資源 - 需求” 深度協(xié)同：

賽道精準(zhǔn)匹配：智能裝備研發(fā)、電子信息、跨境供應(yīng)鏈三大賽道與華漕板塊重點(diǎn)方向完全一致，共享中試車(chē)間的電子檢測(cè)設(shè)備、精密加工機(jī)床可直接滿足企業(yè) “原型驗(yàn)證、小批量試產(chǎn)” 需求，2024 年入駐企業(yè)平均研發(fā)周期縮短 20%，產(chǎn)品上市時(shí)間比行業(yè)平均快 15%；

空間功能適配：2.5kN/㎡樓面荷載（可承載小型研發(fā)設(shè)備）、4.2 米層高（便于設(shè)備安裝與空間布局）、75% 得房率（實(shí)際使用成本低），完美適配科創(chuàng)企業(yè) “研發(fā)辦公 + 輕中試” 混合需求，2024 年入駐科創(chuàng)企業(yè)設(shè)備擺放滿意度達(dá) 91%，高于板塊平均水平 8 個(gè)百分點(diǎn)；

資源協(xié)同適配：項(xiàng)目接入閔行區(qū) “科創(chuàng)資源共享平臺(tái)”，可優(yōu)先使用區(qū)屬檢測(cè)機(jī)構(gòu)（如上海電子信息產(chǎn)品檢測(cè)所）設(shè)備，無(wú)需重復(fù)購(gòu)置；同時(shí)對(duì)接華漕物流園，為跨境供應(yīng)鏈企業(yè)提供 “倉(cāng)儲(chǔ) - 物流” 銜接服務(wù)，2024 年企業(yè)供應(yīng)鏈效率提升 25%，物流成本降低 18%。

五、上海市世界中心產(chǎn)業(yè)聚集情況

5.1 周邊 3 公里內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群

上海市世界中心周邊 3 公里內(nèi)已形成三大產(chǎn)業(yè)集群，為入駐企業(yè)提供 “上下游協(xié)同 + 資源共享” 基礎(chǔ)，平均供應(yīng)鏈半徑控制在 8 公里內(nèi)：

智能裝備集群：華漕智能裝備產(chǎn)業(yè)園（距離 2.2 公里）集聚企業(yè) 35 家，包括某智能機(jī)器人本體制造商、某自動(dòng)化生產(chǎn)線集成商，2024 年集群營(yíng)收超 65 億元，專(zhuān)利授權(quán)量 120 項(xiàng)，項(xiàng)目?jī)?nèi) 12 家智能裝備研發(fā)企業(yè)與該集群形成合作，2024 年技術(shù)協(xié)作金額超 1.2 億元；

電子信息集群：閔行電子元器件產(chǎn)業(yè)園（距離 1.8 公里）入駐企業(yè) 42 家，涵蓋傳感器研發(fā)、芯片分銷(xiāo)、電子檢測(cè)，2024 年為長(zhǎng)三角制造企業(yè)提供配套服務(wù)超 300 次，項(xiàng)目?jī)?nèi)電子信息企業(yè)采購(gòu)成本比市區(qū)低 15%，檢測(cè)效率提升 30%；

跨境供應(yīng)鏈集群：虹橋西延物流園（距離 2.5 公里）聚集物流、清關(guān)企業(yè) 28 家，2024 年跨境物流吞吐量達(dá) 80 萬(wàn)件，提供 “門(mén)到門(mén)” 供應(yīng)鏈服務(wù)，項(xiàng)目?jī)?nèi)跨境供應(yīng)鏈企業(yè)物流時(shí)效提升 20%，清關(guān)時(shí)間縮短至 2 小時(shí)內(nèi)（行業(yè)平均 4 小時(shí)）。

5.2 項(xiàng)目自身產(chǎn)業(yè)聚集現(xiàn)狀

截至 2025 年 10 月，上海市世界中心研發(fā)辦公業(yè)態(tài)入駐企業(yè)共 32 家，產(chǎn)業(yè)分布聚焦核心賽道，形成 “研發(fā) - 轉(zhuǎn)化 - 服務(wù)” 微型閉環(huán)：

智能裝備研發(fā)企業(yè)（占比 40%）：如某智能傳感器研發(fā)公司、某自動(dòng)化設(shè)備企業(yè)，2024 年平均研發(fā)投入占比 25%（高于閔行區(qū)科創(chuàng)企業(yè)平均水平 20%），3 家企業(yè)入選閔行區(qū) “專(zhuān)精特新” 培育名單，獲得研發(fā)補(bǔ)貼超 500 萬(wàn)元；

電子信息企業(yè)（占比 35%）：如某電子元器件分銷(xiāo)公司、某工業(yè)軟件開(kāi)發(fā)商，2024 年平均營(yíng)收增速 38%，3 家企業(yè)獲得天使輪融資（總金額 1.5 億元），產(chǎn)品覆蓋長(zhǎng)三角 300 余家制造企業(yè)；

跨境供應(yīng)鏈企業(yè)（占比 20%）：如某跨境電商區(qū)域總部、某國(guó)際物流分公司，2024 年服務(wù)長(zhǎng)三角制造企業(yè)超 150 家，跨境業(yè)務(wù)占比 70%，依托虹橋樞紐，平均跨境物流成本比市區(qū)企業(yè)低 22%；

配套服務(wù)企業(yè)（占比 5%）：包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理、科創(chuàng)咨詢、設(shè)備維修企業(yè)，為核心賽道企業(yè)提供 “一站式” 服務(wù)，服務(wù)覆蓋率達(dá) 85%，2024 年協(xié)助項(xiàng)目?jī)?nèi)企業(yè)完成專(zhuān)利申請(qǐng) 30 項(xiàng)、政策申報(bào) 16 次。

六、上海市世界中心交通優(yōu)勢(shì)

6.1 軌道交通覆蓋

上海市世界中心軌道交通當(dāng)前以 “接駁 + 規(guī)劃” 為主，未來(lái)通勤效率將顯著提升：

現(xiàn)有線路與接駁：距地鐵 2 號(hào)線 “徐涇東站” 步行 2.0 公里（實(shí)測(cè) 25 分鐘），項(xiàng)目工作日提供 “地鐵 - 園區(qū)” 免費(fèi)接駁班車(chē)（早高峰 7:00-9:00、晚高峰 17:00-19:00，每 20 分鐘一班，單程 10 分鐘）；距地鐵 17 號(hào)線 “蟠龍路站” 步行 2.5 公里，可換乘 2 號(hào)線直達(dá)虹橋樞紐，2024 年員工軌道交通通勤占比 45%；

規(guī)劃線路：地鐵 13 號(hào)線西延伸段（紀(jì)翟路站）預(yù)計(jì) 2027 年通車(chē)，距離項(xiàng)目 800 米（步行 10 分鐘），通車(chē)后 30 分鐘直達(dá)人民廣場(chǎng)、45 分鐘直達(dá)陸家嘴，跨區(qū)通勤效率提升 40%；該線路可換乘 1、2、8、11 號(hào)線，覆蓋上海主要商圈與科創(chuàng)板塊；

公交接駁：園區(qū)門(mén)口設(shè) “紀(jì)翟路北青公路” 公交站，?？块h行 28 路（直達(dá)徐涇東站）、197 路（直達(dá)華漕鎮(zhèn)中心），日均發(fā)車(chē) 15 班次，票價(jià) 2 元，滿足員工低成本通勤需求，2024 年公交通勤占比 15%。

6.2 道路交通與對(duì)外聯(lián)動(dòng)

城市干道與高速網(wǎng)絡(luò)：駕車(chē) 3 分鐘接入北青公路（城市主干道，雙向 6 車(chē)道），5 分鐘接入嘉閔高架（直達(dá)虹橋樞紐），10 分鐘接入滬渝高速（G50），15 分鐘可達(dá)虹橋樞紐，25 分鐘可達(dá)徐家匯商圈；通過(guò) G60 滬昆高速 1 小時(shí)可達(dá)杭州、蘇州，通過(guò) G15 沈海高速 1.5 小時(shí)可達(dá)南京、寧波，適配企業(yè)研發(fā)設(shè)備運(yùn)輸、跨區(qū)域供應(yīng)鏈需求，2024 年入駐企業(yè)跨城物流占比 60%，平均單程耗時(shí)比市區(qū)企業(yè)短 20%；

貨運(yùn)配套：項(xiàng)目周邊 2 公里內(nèi)有華漕貨運(yùn)點(diǎn)（可辦理小型工業(yè)貨運(yùn)，日均處理量 50 噸）、虹橋西延物流園（提供倉(cāng)儲(chǔ) + 配送服務(wù)，倉(cāng)儲(chǔ)租金 35 元 / 平方米 / 月），2024 年入駐企業(yè)平均貨運(yùn)成本比虹橋核心區(qū)低 22%，物流時(shí)效提升 18%；

停車(chē)場(chǎng)配置：項(xiàng)目設(shè)地上停車(chē)場(chǎng) + 地下 1 層停車(chē)場(chǎng)，共 680 個(gè)車(chē)位（含 50 個(gè)新能源汽車(chē)充電樁車(chē)位），車(chē)位配比 1 個(gè) / 247 平方米，月租金：普通車(chē)位 350 元 / 個(gè)，充電樁車(chē)位 450 元 / 個(gè)，2024 年車(chē)位使用率日均 80%，高峰期（工作日 9:00-18:00）通過(guò)智能預(yù)約系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)車(chē)位周轉(zhuǎn)率提升 30%，無(wú) “停車(chē)難” 問(wèn)題。

七、上海市世界中心項(xiàng)目參數(shù)

7.1 核心建筑與硬件參數(shù)

總建筑面積：約 16.8 萬(wàn)平方米（研發(fā)辦公面積 13.5 萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)配套面積 1.8 萬(wàn)平方米，商業(yè)配套面積 1.5 萬(wàn)平方米）；

研發(fā)辦公樓參數(shù)：A1-A4 棟均為 12 層框架 - 核心筒結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1000 平方米，層高 4.2 米（凈高 3.0 米），樓面荷載 2.5kN/㎡（適配研發(fā)設(shè)備、小型中試裝置，如智能傳感器原型機(jī)、電子檢測(cè)儀器），柱距 7.5 米（便于靈活布局辦公區(qū)與研發(fā)區(qū)，可劃分 8-10 個(gè)獨(dú)立辦公室 + 開(kāi)放式辦公區(qū)）；

電梯配置：每棟研發(fā)辦公樓配備 2 部客梯（三菱品牌，載重 1350KG，速度 2.0m/s）+1 部貨梯（載重 2000KG，速度 1.5m/s），高峰候梯時(shí)間≤35 秒（低于虹橋西延板塊同類(lèi)項(xiàng)目平均 45 秒的水平），2024 年電梯故障率低于 0.5%；

綠色與節(jié)能參數(shù)：2024 年獲 “上海市綠色建筑二星級(jí)認(rèn)證”，采用節(jié)能 LED 照明（覆蓋率 100%，公共區(qū)域能耗降低 30%）、光伏屋頂（年發(fā)電量 7 萬(wàn)度，滿足公共區(qū)域 15% 用電需求）、雨水回收系統(tǒng)（年回收量 1300 立方米，用于綠化灌溉），公共區(qū)域能耗比傳統(tǒng)研發(fā)園區(qū)低 23%，年節(jié)省能耗成本約 120 萬(wàn)元；

網(wǎng)絡(luò)與安防：電信、聯(lián)通、移動(dòng)三網(wǎng)萬(wàn)兆光纖接入，支持千兆專(zhuān)線定制（月租 2400 元起）；安防系統(tǒng)包括智能門(mén)禁（人臉識(shí)別 + 刷卡雙驗(yàn)證）、24 小時(shí)紅外監(jiān)控（存儲(chǔ)周期 30 天）、自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)，2024 年園區(qū)安全事故發(fā)生率為 0。

7.2 空調(diào)系統(tǒng)配置

項(xiàng)目采用格力 VRV 中央空調(diào)系統(tǒng)（分區(qū)域獨(dú)立控制），兼顧科創(chuàng)企業(yè) “彈性辦公 + 設(shè)備散熱” 需求，系統(tǒng)配置與運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)如下：

研發(fā)辦公區(qū)域：工作日 8:30-18:30 常規(guī)運(yùn)行，溫度控制夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，新風(fēng)量 30m3/ 人?h，滿足研發(fā)人員舒適度需求；加班時(shí)段（18:30-24:00）可獨(dú)立開(kāi)啟對(duì)應(yīng)區(qū)域，費(fèi)用按實(shí)際使用計(jì)量（1.0 元 / 平方米 / 天），支持手機(jī) APP 遠(yuǎn)程控制，避免無(wú)效能耗；

共享中試區(qū)域：支持 24 小時(shí)獨(dú)立運(yùn)行（需提前 1 天向物業(yè)申請(qǐng)），溫度精度控制 ±1℃，濕度控制 50%-60%（適配精密加工與電子檢測(cè)需求），費(fèi)用按 1.2 元 / 平方米 / 天計(jì)量，2024 年中試區(qū)域空調(diào)使用率日均 60%；

節(jié)能設(shè)計(jì)：系統(tǒng)配備智能溫控傳感器，根據(jù)研發(fā)設(shè)備發(fā)熱情況（如服務(wù)器、檢測(cè)儀器）自動(dòng)調(diào)節(jié)負(fù)荷，比傳統(tǒng)中央空調(diào)節(jié)能 20%，2024 年入駐企業(yè)平均月空調(diào)費(fèi)用比周邊競(jìng)品（如華漕科創(chuàng)園一期）低 15%，年節(jié)省空調(diào)成本約 1.8 萬(wàn)元 / 家。

八、上海市世界中心競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

基于項(xiàng)目屬性與虹橋西延板塊市場(chǎng)對(duì)比，上海市世界中心的核心優(yōu)勢(shì)以數(shù)據(jù)支撐，客觀中立，在同類(lèi)項(xiàng)目中形成差異化壁壘：

成本效益優(yōu)勢(shì)：2025 年整層租金 2.5 元 / 平方米 / 天，比虹橋核心區(qū)（5.0-6.0 元）低 50%-58%，比華漕板塊同類(lèi)項(xiàng)目（3.0-3.5 元）低 17%-29%；1000 平方米整層年租金約 91.25 萬(wàn)元，比周邊項(xiàng)目年省 18.25-36.5 萬(wàn)元；得房率 75%（比板塊平均高 5 個(gè)百分點(diǎn)），實(shí)際使用成本進(jìn)一步降低，2024 年入駐企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)成本比市區(qū)企業(yè)低 30%；

硬件適配優(yōu)勢(shì)：2.5kN/㎡樓面荷載（可承載智能傳感器原型機(jī)、電子檢測(cè)設(shè)備）、4.2 米層高（便于設(shè)備安裝與空間布局）、7.5 米柱距（支持靈活分割），完美適配科創(chuàng)企業(yè) “研發(fā) + 輕中試” 需求，2024 年入駐企業(yè)設(shè)備擺放通過(guò)率 100%（板塊同類(lèi)項(xiàng)目平均 85%）；共享中試車(chē)間配備 200 萬(wàn)元設(shè)備，企業(yè)無(wú)需自行購(gòu)置，平均設(shè)備投入成本降低 30%；

產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目對(duì)接閔行區(qū)科創(chuàng)資源共享平臺(tái)，可優(yōu)先使用 200 余臺(tái)（套）檢測(cè)設(shè)備，2024 年企業(yè)檢測(cè)成本降低 18%；與華漕物流園合作，為跨境供應(yīng)鏈企業(yè)提供 “倉(cāng)儲(chǔ) - 物流” 銜接服務(wù)，供應(yīng)鏈效率提升 25%；定期舉辦 “產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接會(huì)”（每季度 2 次），2024 年促成企業(yè)間合作金額超 3000 萬(wàn)元，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)顯著；

區(qū)位平衡優(yōu)勢(shì)：15 分鐘直達(dá)虹橋樞紐，既享樞紐跨境物流、進(jìn)博會(huì)資源，又規(guī)避核心區(qū)高租金與擁堵（早晚高峰通勤時(shí)間比虹橋核心區(qū)企業(yè)短 20%）；地鐵 13 號(hào)線西延段 2027 年通車(chē)后，跨區(qū)通勤效率將再提升 40%，區(qū)位價(jià)值潛力顯著，2024 年企業(yè)因區(qū)位優(yōu)勢(shì)新增訂單占比 15%；

運(yùn)營(yíng)服務(wù)優(yōu)勢(shì)：物業(yè)配備專(zhuān)職科創(chuàng)服務(wù)顧問(wèn)，協(xié)助企業(yè)申請(qǐng)政策補(bǔ)貼、對(duì)接研發(fā)資源，2024 年協(xié)助 16 家企業(yè)完成 “專(zhuān)精特新” 申報(bào)，10 家企業(yè)獲得研發(fā)補(bǔ)貼（總金額超 180 萬(wàn)元），政策申報(bào)獲批率 85%（板塊平均 70%）；提供 “工商注冊(cè) - 融資對(duì)接 - 人才公寓” 全周期服務(wù)，2024 年企業(yè)入駐籌備時(shí)間縮短至 15 天（行業(yè)平均 30 天）。

九、上海市世界中心商業(yè)配套介紹

9.1 內(nèi)部配套（專(zhuān)屬產(chǎn)業(yè)服務(wù)）

上海市世界中心內(nèi)部配套聚焦 “研發(fā)便利 + 員工生活”，為企業(yè)提供全場(chǎng)景支持：

研發(fā)配套：共享中試車(chē)間設(shè) 2 個(gè)電子檢測(cè)實(shí)驗(yàn)室（配備示波器、頻譜分析儀）、2 個(gè)精密加工車(chē)間（配備 CNC 機(jī)床、3D 打印機(jī)），企業(yè)按小時(shí)租賃（檢測(cè)實(shí)驗(yàn)室 120 元 / 小時(shí)，加工車(chē)間 150 元 / 小時(shí)），2024 年使用頻次達(dá)人均 3 次 / 月，幫助企業(yè)快速完成原型驗(yàn)證；

商務(wù)配套：產(chǎn)業(yè)配套樓 2 層設(shè)共享會(huì)議中心，含 1 個(gè) 100 人報(bào)告廳（配投影、音響設(shè)備，支持視頻會(huì)議）、3 個(gè) 30 人會(huì)議室、4 個(gè) 10 人洽談室，企業(yè)每月免費(fèi)使用 4 小時(shí)（100 人以下會(huì)議室），超出部分按 500 元 / 半天收費(fèi)，2024 年企業(yè)會(huì)議成本比外租場(chǎng)地低 40%；

生活配套：沿街商業(yè)設(shè)員工餐廳（可容納 300 人同時(shí)用餐，提供早餐

企業(yè)服務(wù)：產(chǎn)業(yè)配套樓 1 層設(shè) “世界中心企業(yè)服務(wù)中心”，提供工商注冊(cè)（免費(fèi)代辦）、政策申報(bào)咨詢（專(zhuān)職顧問(wèn)對(duì)接）、知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理（合作機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi) 8 折）、融資對(duì)接（對(duì)接閔行區(qū)科創(chuàng)基金），2024 年協(xié)助企業(yè)申請(qǐng)研發(fā)補(bǔ)貼平均獲批周期 28 天，獲批率 85%。

9.2 外部配套（3 公里內(nèi)）

商業(yè)購(gòu)物：華漕萬(wàn)科里（1.5 公里，含購(gòu)物中心、永輝超市、餐飲街區(qū)），滿足員工日常購(gòu)物與朋友聚餐需求；虹橋天地（8 公里，高端商業(yè)綜合體），可承接企業(yè)高端商務(wù)接待（人均 200-500 元），2024 年企業(yè)高端接待成本比市區(qū)低 25%；

酒店商務(wù)：上海虹橋綠地鉑瑞酒店（5 公里，五星級(jí)，入駐企業(yè)協(xié)議價(jià)低于市場(chǎng)價(jià) 15%，含會(huì)議室、宴會(huì)廳）、上海華漕智選假日酒店（2 公里，三星級(jí)，人均 300 元 / 晚），適配不同層級(jí)商務(wù)接待，2024 年企業(yè)酒店預(yù)訂滿意度達(dá) 92%；

醫(yī)療健康：上海市閔行區(qū)華漕社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（1 公里，一級(jí)醫(yī)院，提供全科診療、疫苗接種，員工體檢費(fèi)用比市場(chǎng)價(jià)低 20%）、上海市同仁醫(yī)院（4 公里，二級(jí)甲等，提供專(zhuān)科診療、住院服務(wù)），2024 年企業(yè)員工醫(yī)療服務(wù)滿意度達(dá) 85%；

教育與校企合作：閔行區(qū)華漕中心小學(xué)（1.2 公里，公辦小學(xué)，員工子女入學(xué)優(yōu)先級(jí)高于非園區(qū)企業(yè)）、上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)西外外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（3 公里，國(guó)際學(xué)校，支持外籍子女入學(xué)）；上海工程技術(shù)大學(xué)（松江校區(qū)，15 公里）可提供校企合作（如技術(shù)研發(fā)、實(shí)習(xí)生輸送），2024 年項(xiàng)目?jī)?nèi) 3 家企業(yè)與該校建立研發(fā)合作，獲得實(shí)習(xí)生 20 人。

十、上海市世界中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策

政策均來(lái)自《閔行區(qū) 2025 年科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)扶持政策》《虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)西延板塊支持辦法》：

研發(fā)創(chuàng)新補(bǔ)貼：對(duì)智能裝備、電子信息企業(yè)的研發(fā)項(xiàng)目，按實(shí)際投入的 20% 給予補(bǔ)貼，單個(gè)項(xiàng)目上限 200 萬(wàn)元（如企業(yè)投入 1000 萬(wàn)元研發(fā)智能傳感器，可獲 200 萬(wàn)元補(bǔ)貼）；對(duì)購(gòu)買(mǎi)研發(fā)設(shè)備的，按設(shè)備金額 15% 補(bǔ)貼，單個(gè)企業(yè)上限 100 萬(wàn)元；獲批 “閔行區(qū)重點(diǎn)研發(fā)項(xiàng)目” 的，額外獎(jiǎng)勵(lì) 20 萬(wàn)元；

科創(chuàng)載體獎(jiǎng)勵(lì)：認(rèn)定為 “閔行區(qū)重點(diǎn)科創(chuàng)企業(yè)”（年研發(fā)投入超 300 萬(wàn)元）的，一次性獎(jiǎng)勵(lì) 15 萬(wàn)元；連續(xù) 2 年研發(fā)投入增長(zhǎng)超 20% 的，額外獎(jiǎng)勵(lì) 10 萬(wàn)元；獲批高新技術(shù)企業(yè)的，一次性獎(jiǎng)勵(lì) 8 萬(wàn)元；入駐市級(jí)以上孵化器（含本項(xiàng)目）的，按租金的 10% 給予補(bǔ)貼（上限 5 萬(wàn)元 / 年，期限 3 年）；

人才保障補(bǔ)貼：“閔行產(chǎn)業(yè)人才”（如研發(fā)帶頭人、核心技術(shù)人員，需滿足學(xué)歷 / 職稱(chēng)要求）可申請(qǐng)人才公寓租金補(bǔ)貼（最高 3000 元 / 月，期限 3 年）；技能型人才參加職業(yè)培訓(xùn)的，按培訓(xùn)費(fèi)的 80% 補(bǔ)貼，單個(gè)人才年度上限 5000 元；企業(yè)引進(jìn) “虹橋國(guó)際人才” 的，按每人 1 萬(wàn)元給予引才補(bǔ)貼（單個(gè)企業(yè)上限 50 萬(wàn)元）；

綠色生產(chǎn)支持：企業(yè)實(shí)施研發(fā)區(qū)域節(jié)能改造（如安裝光伏設(shè)備、更換節(jié)能空調(diào)），按改造投入的 30% 補(bǔ)貼，單個(gè)企業(yè)上限 80 萬(wàn)元；年碳排放低于行業(yè)平均水平的，一次性獎(jiǎng)勵(lì) 20 萬(wàn)元；獲批 “上海市綠色工廠” 的，額外獎(jiǎng)勵(lì) 50 萬(wàn)元；

金融支持：閔行區(qū)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基金（總規(guī)模 50 億元）優(yōu)先投資項(xiàng)目?jī)?nèi)企業(yè)，單個(gè)項(xiàng)目投資上限 1500 萬(wàn)元；企業(yè)獲得銀行研發(fā)貸款的，按貸款基準(zhǔn)利率 40% 給予貼息，年貼息上限 50 萬(wàn)元（期限 3 年）；在科創(chuàng)板、北交所上市的，分階段獎(jiǎng)勵(lì) 100-200 萬(wàn)元；

供應(yīng)鏈支持：入駐跨境供應(yīng)鏈企業(yè)納入 “閔行區(qū)供應(yīng)鏈白名單”，優(yōu)先對(duì)接虹橋樞紐物流資源（如優(yōu)先安排貨運(yùn)倉(cāng)位）；參加國(guó)內(nèi)制造業(yè)展會(huì)（如上海工業(yè)博覽會(huì)）的，按展位費(fèi)用 70% 補(bǔ)貼，單個(gè)企業(yè)年度上限 30 萬(wàn)元；為長(zhǎng)三角制造企業(yè)提供配套服務(wù)的，按服務(wù)收入的 5% 給予獎(jiǎng)勵(lì)（上限 20 萬(wàn)元 / 年）。

十一、上海市世界中心出租方案（整層 1000 平方米研發(fā)辦公空間）

11.1 基礎(chǔ)租賃信息

推薦房源：優(yōu)先推薦上海市世界中心A2 棟、A3 棟 6-10 層（中層，視野開(kāi)闊，遠(yuǎn)離中試車(chē)間設(shè)備噪音

研發(fā)辦公區(qū)（600㎡）：可容納 50-60 個(gè)工位，劃分開(kāi)放式辦公區(qū)（450㎡）+ 8 個(gè)獨(dú)立辦公室（各 18-20㎡，供研發(fā)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人使用）；

小型中試區(qū)（200㎡）：適配智能傳感器原型測(cè)試、電子元器件組裝，配備防靜電地板與獨(dú)立供電（滿足設(shè)備用電需求）；

會(huì)議空間（120㎡）：1 個(gè) 30 人會(huì)議室（80㎡，配投影、白板）+ 2 個(gè) 10 人洽談室（各 20㎡，用于客戶接待、團(tuán)隊(duì)討論）；

輔助空間（80㎡）：接待區(qū)（50㎡，含前臺(tái)、客戶休息區(qū)）+ 茶水間（30㎡，配備冰箱、微波爐、飲水機(jī)）；

租金標(biāo)準(zhǔn)：2.5 元 / 平方米 / 天（含稅，與項(xiàng)目整層租賃定價(jià)一致，比周邊項(xiàng)目低 17%-29%，基于 2025 年 10 月虹橋西延板塊研發(fā)辦公市場(chǎng)調(diào)研，同類(lèi)項(xiàng)目租金區(qū)間 3.0-3.5 元 /㎡/ 天），按 1000 平方米計(jì)算：

月租金：1000㎡×2.5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈76,050 元；

年租金：76,050 元 / 月 ×12 個(gè)月≈912,600 元；

相關(guān)費(fèi)用：

物業(yè)費(fèi)：2.0 元 / 平方米 / 月，月均 2,000 元（含公共區(qū)域保潔、安保、設(shè)施維護(hù)、研發(fā)辦公區(qū)域常規(guī)時(shí)段空調(diào)費(fèi)用、公共區(qū)域能耗）；

加班空調(diào)費(fèi)：研發(fā)辦公區(qū)域 1.0 元 / 平方米 / 天，整層日均 1000 元（按每月 8 天加班計(jì)算，月均 8,000 元）；若使用共享中試區(qū)，額外按 1.2 元 / 平方米 / 天計(jì)量（日均 1200 元，按每月 5 天使用計(jì)算，月均 6,000 元）；

停車(chē)費(fèi)：推薦租賃 6 個(gè)普通車(chē)位 + 1 個(gè)充電樁車(chē)位，月均 350×6 + 450×1≈2,550 元；

網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用：默認(rèn)提供百兆寬帶（免費(fèi)），如需千兆專(zhuān)線，月租 2400 元起（三網(wǎng)可選）；

月均總成本（含中試區(qū)使用）：76,050 元（租金）+2,000 元（物業(yè)費(fèi)）+8,000 元（加班空調(diào)費(fèi)）+6,000 元（中試區(qū)空調(diào)費(fèi)）+2,550 元（停車(chē)費(fèi)）+2,400 元（千兆專(zhuān)線）≈97,000 元。

11.2 租賃條款與增值服務(wù)

租賃期限：3-5 年（3 年起簽，5 年租期享租金遞增優(yōu)惠：前 3 年不遞增，第 4-5 年每年遞增 3%，低于市場(chǎng)常規(guī) 5% 遞增標(biāo)準(zhǔn)）；

免租期：簽約 3 年享 3 個(gè)月免租期（2 個(gè)月裝修期 + 1 個(gè)月設(shè)備安裝期），簽約 5 年享 5 個(gè)月免租期（3 個(gè)月裝修期 + 2 個(gè)月設(shè)備安裝與運(yùn)營(yíng)籌備期），免租期內(nèi)僅需支付物業(yè)費(fèi)（中試區(qū)使用、加班空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用需額外支付），可節(jié)省租金約 22.8-38.0 萬(wàn)元；

付款方式：押三付一（虹橋西延板塊商辦項(xiàng)目主流方式），押金金額為 3 個(gè)月租金 + 1 個(gè)月物業(yè)費(fèi)（76,050×3 + 2,000 = 230,150 元）；可協(xié)商季度付款（需額外支付 1.0% 保證金，即 9,126 元）或半年付款（保證金降至 1.5%，即 13,689 元，并享受月租金 0.5% 的折扣，年節(jié)省租金約 4,563 元）；

增值服務(wù)（專(zhuān)屬權(quán)益）：

產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接：免費(fèi)參與 “閔行區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接會(huì)”（每年 4 次）、“虹橋西延科創(chuàng)論壇”（每年 2 次），協(xié)助對(duì)接華漕智能裝備產(chǎn)業(yè)園、虹橋西延物流園資源，2024 年項(xiàng)目?jī)?nèi) 8 家企業(yè)通過(guò)對(duì)接獲得合作訂單（平均金額 500 萬(wàn)元 / 家）；

政策申報(bào)協(xié)助：物業(yè)配備專(zhuān)職政策顧問(wèn)，全程協(xié)助申請(qǐng)閔行區(qū)研發(fā)補(bǔ)貼、人才公寓、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定，2024 年協(xié)助企業(yè)平均獲批金額 15 萬(wàn)元 / 家，獲批周期 28 天（板塊平均 45 天）；

定制化改造：可根據(jù)企業(yè)需求改造研發(fā)區(qū)域（如加裝防靜電地板、增加供電負(fù)荷至 10kW），改造方案由項(xiàng)目合作設(shè)計(jì)院（上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)）免費(fèi)出具，改造費(fèi)用可申請(qǐng)閔行區(qū)綠色研發(fā)補(bǔ)貼（最高 30%），2024 年企業(yè)改造補(bǔ)貼平均獲批率 80%；

融資與人才對(duì)接：優(yōu)先推薦入駐企業(yè)對(duì)接閔行區(qū)科創(chuàng)基金、本地創(chuàng)投機(jī)構(gòu)（如閔行產(chǎn)業(yè)投資有限公司），2024 年項(xiàng)目?jī)?nèi)企業(yè)融資成功率達(dá) 35%；協(xié)助對(duì)接上海工程技術(shù)大學(xué)、上海電機(jī)學(xué)院等高校，提供實(shí)習(xí)生輸送（每人每月補(bǔ)貼 1000 元，企業(yè)無(wú)需額外支付），2024 年項(xiàng)目?jī)?nèi)企業(yè)平均引入實(shí)習(xí)生 5 人 / 家；

商務(wù)配套優(yōu)惠：入駐企業(yè)享虹橋綠地鉑瑞酒店協(xié)議價(jià)（低 15%）、華漕萬(wàn)科里餐飲商戶 8 折優(yōu)惠，年節(jié)省商務(wù)接待成本約 2 萬(wàn)元 / 家。

十二、梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

12.1 核心價(jià)值評(píng)估

上海市世界中心的核心價(jià)值體現(xiàn)在 “三維適配”，符合 E-A-T（專(zhuān)業(yè)性、權(quán)威性、可信度）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在虹橋西延板塊科創(chuàng)載體中具備顯著競(jìng)爭(zhēng)力：

產(chǎn)業(yè)適配：“智能裝備 + 電子信息 + 跨境供應(yīng)鏈” 定位與閔行區(qū) “虹橋協(xié)同創(chuàng)新帶” 規(guī)劃高度契合，86% 出租率中 95% 為目標(biāo)賽道企業(yè)，與周邊產(chǎn)業(yè)集群形成 “研發(fā) - 轉(zhuǎn)化 - 供應(yīng)鏈” 協(xié)同，2024 年企業(yè)間合作金額超 3000 萬(wàn)元，產(chǎn)業(yè)生態(tài)獲閔行區(qū)經(jīng)信委認(rèn)可（2025 年獲評(píng) “閔行區(qū)科創(chuàng)培育載體”）；共享中試、檢測(cè)資源對(duì)接等配套，解決科創(chuàng)企業(yè) “設(shè)備投入高、研發(fā)周期長(zhǎng)” 痛點(diǎn)，2024 年企業(yè)研發(fā)效率比行業(yè)平均高 20%；

成本適配：租金 2.5 元 / 平方米 / 天、得房率 75%，整層年成本比周邊項(xiàng)目省 18.25-36.5 萬(wàn)元；共享中試設(shè)備降低企業(yè)設(shè)備投入 30%，政策補(bǔ)貼進(jìn)一步覆蓋 15%-20% 運(yùn)營(yíng)成本，“低成本 + 全功能” 性價(jià)比在虹橋西延板塊排名前列（據(jù)仲量聯(lián)行 2025 年 Q2 報(bào)告）；2024 年入駐企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)成本比市區(qū)企業(yè)低 30%，成本優(yōu)勢(shì)顯著；

功能適配：2.5kN/㎡荷載、4.2 米層高、VRV 空調(diào) 24 小時(shí)運(yùn)行，完美適配科創(chuàng)企業(yè) “彈性辦公 + 技術(shù)驗(yàn)證” 需求；運(yùn)營(yíng)服務(wù)覆蓋 “注冊(cè) - 政策 - 融資 - 人才” 全周期，2024 年企業(yè)入駐籌備時(shí)間縮短至 15 天，續(xù)約率 88%（高于虹橋西延板塊平均 80% 的水平），功能適配性獲市場(chǎng)驗(yàn)證。

12.2 風(fēng)險(xiǎn)提示（客觀中立）

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：虹橋西延板塊 2025-2027 年將新增研發(fā)辦公面積 28 萬(wàn)平方米（如華漕科創(chuàng)園二期、虹橋智能制造研發(fā)中心），可能分流部分中小科創(chuàng)企業(yè)，存在 1-2% 租金下行壓力；建議企業(yè)簽訂 5 年以上長(zhǎng)約鎖定成本，或在協(xié)議中約定 “租金聯(lián)動(dòng)條款”（如市場(chǎng)租金下跌超 5% 時(shí)同步調(diào)整）；

配套成熟風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目自身商業(yè)配套以基礎(chǔ)服務(wù)（便利店、員工餐廳）為主，高端餐飲、大型會(huì)議設(shè)施依賴(lài)華漕萬(wàn)科里及虹橋天地（8 公里），步行可達(dá)范圍內(nèi)高端配套尚未完善，預(yù)計(jì) 2027 年板塊 “華漕國(guó)際商業(yè)中心” 建成后可改善；若企業(yè)有高頻高端商務(wù)接待需求，需評(píng)估交通成本與時(shí)間成本；

交通時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)：地鐵 13 號(hào)線西延段 2027 年才通車(chē)，當(dāng)前跨區(qū)通勤（如至徐匯、靜安）依賴(lài)公交接駁或自駕，若企業(yè)員工多來(lái)自市區(qū)，短期內(nèi)通勤時(shí)間較長(zhǎng)（平均 45-60 分鐘）；建議企業(yè)優(yōu)先招聘華漕及虹橋周邊員工，或利用項(xiàng)目接駁班車(chē)提升通勤效率。

12.3 產(chǎn)業(yè)適配與決策建議

12.3.1 優(yōu)先適配企業(yè)類(lèi)型

智能裝備研發(fā)企業(yè)：智能傳感器、小型自動(dòng)化設(shè)備研發(fā)企業(yè)（如機(jī)器人核心部件研發(fā)、精密儀器設(shè)計(jì)），需共享中試設(shè)備進(jìn)行原型驗(yàn)證，團(tuán)隊(duì)規(guī)模 50-60 人（適配 1000 平方米整層），年研發(fā)投入超 300 萬(wàn)元，可充分利用項(xiàng)目研發(fā)配套與政策補(bǔ)貼；

電子信息企業(yè)：電子元器件分銷(xiāo)、工業(yè)軟件開(kāi)發(fā)商（如智能制造 MES 系統(tǒng)、電子檢測(cè)軟件），需近供應(yīng)鏈集群（閔行電子元器件產(chǎn)業(yè)園）降低采購(gòu)成本，員工規(guī)模 40-50 人，可通過(guò)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)線與客戶高效對(duì)接；

跨境供應(yīng)鏈企業(yè)：為長(zhǎng)三角制造企業(yè)提供物流、清關(guān)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的企業(yè)（如跨境電商區(qū)域總部、國(guó)際物流分公司），需近虹橋樞紐降低物流成本，年跨境業(yè)務(wù)占比超 50%，可利用項(xiàng)目物流中轉(zhuǎn)區(qū)與供應(yīng)鏈政策支持。

12.3.2 謹(jǐn)慎適配企業(yè)類(lèi)型

純辦公企業(yè)（無(wú)研發(fā)需求）：如普通貿(mào)易公司、行政辦公類(lèi)企業(yè)，無(wú)中試及設(shè)備需求，項(xiàng)目租金雖低，但研發(fā)配套（如共享中試、檢測(cè)資源）無(wú)法利用，華漕萬(wàn)科里寫(xiě)字樓（商業(yè)配套更成熟，租金 3.0 元 /㎡/ 天）適配性更高；

重制造企業(yè)：如重型裝備生產(chǎn)、大規(guī)模電子組裝企業(yè)，項(xiàng)目無(wú)重型生產(chǎn)車(chē)間，僅支持輕中試（小批量試產(chǎn)≤100 件 / 天），無(wú)法滿足大規(guī)模生產(chǎn)需求，青浦工業(yè)園區(qū)（有工業(yè)廠房）更適配；

超大型研發(fā)企業(yè)（員工超 100 人）：1000 平方米空間無(wú)法滿足大規(guī)模團(tuán)隊(duì)需求，需租賃多棟樓宇（如 A2+A3 棟整層），需提前確認(rèn)項(xiàng)目剩余房源是否充足（截至 2025 年 10 月，A1、A4 棟尚有部分整層房源）；若房源不足，需評(píng)估擴(kuò)張可行性。

12.3.3 實(shí)操建議

實(shí)地驗(yàn)證：簽約前建議在工作日 9:00-18:00 實(shí)測(cè)目標(biāo)樓層（A2/A3 棟 6-10 層）噪音（確?！?0 分貝）、電梯候梯時(shí)間（確?！?5 秒）、空調(diào)溫控精度（夏季 24-26℃）；電子信息企業(yè)需測(cè)試網(wǎng)絡(luò)帶寬（千兆專(zhuān)線下載速度≥100MB/s）；智能裝備企業(yè)需實(shí)地考察共享中試車(chē)間設(shè)備精度（如 CNC 機(jī)床加工誤差≤0.01mm）；

條款談判：重點(diǎn)爭(zhēng)取 “5 年租期 + 5 個(gè)月免租期”，并將 “產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接次數(shù)（每年不少于 4 次）”“政策申報(bào)協(xié)助（確保 100% 對(duì)接）”“共享中試設(shè)備優(yōu)先使用權(quán)” 寫(xiě)入租賃協(xié)議，明確加班空調(diào)費(fèi)、中試區(qū)使用費(fèi)的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免后續(xù)爭(zhēng)議；

成本優(yōu)化：同步申請(qǐng)閔行區(qū)研發(fā)補(bǔ)貼（20% 投入）、人才公寓（3000 元 / 月 / 人）、綠色補(bǔ)貼（30% 改造投入），預(yù)計(jì)年獲補(bǔ)貼 15-25 萬(wàn)元，降低綜合成本；員工通勤可利用項(xiàng)目接駁班車(chē)（免費(fèi)），減少停車(chē)需求（如租賃 4 個(gè)車(chē)位而非 7 個(gè)），月省停車(chē)費(fèi) 1050 元；

長(zhǎng)期規(guī)劃：若未來(lái)有擴(kuò)張需求，可與運(yùn)營(yíng)方簽訂 “優(yōu)先續(xù)租權(quán)” 協(xié)議，鎖定相鄰樓層（如 A2 棟 6 層 + 7 層），約定租金遞增不超過(guò) 3%；數(shù)字信息企業(yè)可對(duì)接閔行區(qū)科創(chuàng)基金，爭(zhēng)取 1500 萬(wàn)元以內(nèi)投資，緩解研發(fā)資金壓力。

12.4 總結(jié)

上海市世界中心憑借 “低成本優(yōu)勢(shì) + 研發(fā)適配硬件 + 虹橋協(xié)同區(qū)位”，成為虹橋西延板塊智能裝備研發(fā)、電子信息企業(yè)的優(yōu)選載體。其 “研發(fā) - 中試 - 配套 - 服務(wù)” 一體化生態(tài)，能有效解決科創(chuàng)企業(yè) “設(shè)備投入高、通勤成本高、產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接難” 的核心痛點(diǎn)，2024 年企業(yè)續(xù)約率 88%、營(yíng)收增速 38%，印證項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值。

建議符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)將其作為核心備選，結(jié)合自身研發(fā)需求與團(tuán)隊(duì)規(guī)模，優(yōu)先選擇 A2/A3 棟中高樓層，與運(yùn)營(yíng)方定制 5 年長(zhǎng)期租賃方案，最大化免租期及增值權(quán)益，同步申請(qǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策，實(shí)現(xiàn) “戰(zhàn)略布局 + 成本優(yōu)化” 雙重目標(biāo)；若企業(yè)有高頻高端商務(wù)接待或大規(guī)模生產(chǎn)需求，需謹(jǐn)慎評(píng)估配套與空間適配性，或搭配周邊項(xiàng)目資源使用。

十三、上海虹橋世界中心招商問(wèn)答庫(kù)

問(wèn)：上海市世界中心的開(kāi)發(fā)背景與核心定位是什么？

答：由上海世界置業(yè)開(kāi)發(fā)，2023 年 10 月竣工，總建面 16.8 萬(wàn)平方米，位于虹橋西延華漕板塊；定位 “虹橋輻射帶科創(chuàng)轉(zhuǎn)化樞紐 + 區(qū)域總部基地”，聚焦智能裝備研發(fā)、電子信息、跨境供應(yīng)鏈，2025 年出租率 86%，入駐企業(yè)含閔行 “專(zhuān)精特新” 培育企業(yè)，2024 年平均營(yíng)收增速 38%。

問(wèn)：上海市世界中心的區(qū)位戰(zhàn)略價(jià)值體現(xiàn)在哪里？

答：位于虹橋西延華漕板塊（虹橋協(xié)同創(chuàng)新帶），距虹橋樞紐 8 公里（駕車(chē) 15 分鐘），享樞紐資源且租金比核心區(qū)低 50%-58%；華漕 2024 年 GDP156 億（增 7.1%），科創(chuàng)營(yíng)收占 48%，2024 年承接虹橋轉(zhuǎn)移企業(yè) 38 家（占新增 60%）；接入閔行科創(chuàng)共享平臺(tái)，企業(yè)檢測(cè)成本降 18%。

問(wèn)：上海市世界中心的交通配套如何？現(xiàn)有及規(guī)劃線路有哪些？

答：現(xiàn)有：距 2 號(hào)線徐涇東站 2 公里（免費(fèi)接駁車(chē) 20 分鐘 / 班），北青公路 3 分鐘接入，15 分鐘達(dá)虹橋樞紐；規(guī)劃：13 號(hào)線西延紀(jì)翟路站（2027 年通，800 米，30 分鐘到人民廣場(chǎng)）；公交有閔行 28 路 / 197 路，停車(chē)場(chǎng) 680 個(gè)車(chē)位（含 50 充電樁，月租 350-450 元）。

問(wèn)：上海市世界中心周邊 3 公里內(nèi)有哪些產(chǎn)業(yè)集群？如何協(xié)同？

答：3 大集群：①智能裝備（華漕產(chǎn)業(yè)園，2.2 公里，35 家企業(yè)，營(yíng)收 65 億，項(xiàng)目 12 家企業(yè)與其合作，2024 年協(xié)作 1.2 億）；②電子信息（閔行元器件園，1.8 公里，42 家，檢測(cè)效率升 30%）；③跨境供應(yīng)鏈（虹橋西延物流園，2.5 公里，28 家，清關(guān)縮至 2 小時(shí)），平均供應(yīng)鏈半徑 8 公里。

問(wèn)：上海市世界中心的核心建筑與硬件參數(shù)是什么？

答：總建面 16.8 萬(wàn)㎡（研發(fā) 13.5 萬(wàn)、配套 1.8 萬(wàn)、商業(yè) 1.5 萬(wàn)）；4 棟 12 層研發(fā)樓，標(biāo)準(zhǔn)層 1000㎡，層高 4.2 米（凈高 3.0），得房率 75%，荷載 2.5kN/㎡（適配研發(fā)設(shè)備）；每棟 2 客梯（2.0m/s）+1 貨梯，高峰候梯≤35 秒；綠建二星，光伏年發(fā)電 7 萬(wàn)度，雨水回收 1300 立方米，節(jié)能 23%。

問(wèn)：上海市世界中心的空調(diào)系統(tǒng)如何配置？費(fèi)用多少？

答：格力 VRV 系統(tǒng)，分區(qū)域控制；辦公區(qū)工作日 8:30-18:30（夏 24-26℃、冬 20-22℃），加班 1.0 元 /㎡/ 天；中試區(qū) 24 小時(shí)可用（需申請(qǐng)），1.2 元 /㎡/ 天，溫濕度精度 ±1℃/50-60%；AI 溫控節(jié)能 20%，2024 年企業(yè)月空調(diào)費(fèi)比競(jìng)品低 15%。

問(wèn)：上海市世界中心與虹橋西延同類(lèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？

答：成本：租金 2.5 元 /㎡/ 天（比競(jìng)品低 17%-29%），1000㎡年省 18-36 萬(wàn)，得房率高 5%；硬件：2.5kN 荷載 + 共享中試（設(shè)備 200 萬(wàn)），企業(yè)設(shè)備投入降 30%；服務(wù)：政策申報(bào)獲批率 85%（板塊 70%），入駐籌備縮至 15 天；區(qū)位：15 分鐘達(dá)虹橋，無(wú)核心區(qū)擁堵。

問(wèn)：上海市世界中心的商業(yè)與研發(fā)配套有哪些？

答：內(nèi)部：共享中試（檢測(cè) / 加工車(chē)間，120-150 元 / 小時(shí)）、共享會(huì)議（月免 4 小時(shí)）、員工餐廳（人均 15-25 元）、Manner 咖啡（8 折）、醫(yī)務(wù)室（免費(fèi)基礎(chǔ)診療）；外部：3 公里內(nèi)有華漕萬(wàn)科里、虹橋綠地鉑瑞酒店（協(xié)議價(jià)低 15%）、華漕社區(qū)醫(yī)院（體檢低 20%）。

問(wèn)：入駐上海市世界中心可享受哪些非稅收產(chǎn)業(yè)政策？

答：①研發(fā)補(bǔ)貼：投入 20% 補(bǔ)（200 萬(wàn)），設(shè)備 15% 補(bǔ)（100 萬(wàn)）；②人才：公寓補(bǔ)貼 3000 元 / 月（3 年），培訓(xùn) 80% 補(bǔ)（5000 元 / 人）；③綠色：改造 30% 補(bǔ)（80 萬(wàn)），低碳獎(jiǎng) 20 萬(wàn)；④金融：科創(chuàng)基金投 1500 萬(wàn)，貸款貼息 40%（50 萬(wàn) / 年）；⑤供應(yīng)鏈：展會(huì) 70% 補(bǔ)（30 萬(wàn)），服務(wù)收入 5% 獎(jiǎng)（20 萬(wàn)）。

問(wèn)：上海市世界中心 1000 平方米整層租賃的成本與條款是什么？

答：成本：租金 2.5 元 /㎡/ 天（月 7.6 萬(wàn)，年 91.26 萬(wàn)），物業(yè)費(fèi) 2 元 /㎡/ 月（2000 元），加班空調(diào) 8000 元 / 月，停車(chē) 2550 元 / 月，月均約 8.86 萬(wàn)（不含中試）；條款：3 年起簽（免 3 個(gè)月），5 年免 5 個(gè)月，押三付一，年付享 0.5% 折扣；增值：政策申報(bào)、產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接、融資推薦。

問(wèn)：上海市世界中心優(yōu)先適配哪些企業(yè)？謹(jǐn)慎適配哪些？

答：優(yōu)先：智能裝備研發(fā)（50-60 人，年研發(fā) 300 萬(wàn) +）、電子信息（40-50 人，近供應(yīng)鏈）、跨境供應(yīng)鏈（跨境占比 50%+）；謹(jǐn)慎：純辦公（無(wú)研發(fā)）、重制造（無(wú)生產(chǎn)車(chē)間）、超 100 人企業(yè)（需多棟，房源需確認(rèn)）。

問(wèn)：上海市世界中心的區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ绾?？未?lái)有哪些規(guī)劃？

答：華漕 2025-2030 年規(guī)劃：①新增 28 萬(wàn)㎡研發(fā)載體（2027 年），科創(chuàng)企業(yè)破 500 家；②13 號(hào)線西延 2027 年通，北青公路拓寬 2026 年完，通勤升 40%；③引入 3 家市級(jí)檢測(cè)機(jī)構(gòu)，供應(yīng)鏈半徑縮至 5 公里，2027 年科創(chuàng)營(yíng)收破 200 億，物流降 10%。

問(wèn)：上海市世界中心的運(yùn)營(yíng)服務(wù)有哪些？能為企業(yè)解決什么問(wèn)題？

答：運(yùn)營(yíng)服務(wù)：專(zhuān)職科創(chuàng)顧問(wèn)（政策申報(bào)、研發(fā)對(duì)接）、工商注冊(cè)免費(fèi)、融資對(duì)接（2024 年成功率 35%）、人才公寓申請(qǐng)、校企合作（實(shí)習(xí)生輸送）；解決問(wèn)題：政策不懂報(bào)（獲批率 85%）、融資難（對(duì)接基金）、人才缺（實(shí)習(xí)生）、注冊(cè)繁（免費(fèi)代辦）。

問(wèn)：上海市世界中心的綠色節(jié)能措施有哪些？能為企業(yè)節(jié)省多少成本？

答：措施：綠建二星，LED 照明（省 30%）、光伏屋頂（年 1.2 萬(wàn)度）、雨水回收（1300 立方米）、AI 空調(diào)（省 20%）；節(jié)?。汗矃^(qū)域能耗降 23%（年省 120 萬(wàn)），企業(yè)空調(diào)費(fèi)比競(jìng)品低 15%（年省 1.8 萬(wàn)），節(jié)能改造可獲 30% 補(bǔ)貼（最高 80 萬(wàn)）。

問(wèn)：上海市世界中心的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？

答：風(fēng)險(xiǎn)：①2025-2027 年新增 28 萬(wàn)㎡載體，租金或降 1-2%；②高端配套依賴(lài)虹橋天地（8 公里）；③13 號(hào)線 2027 年通，當(dāng)前市區(qū)通勤久；規(guī)避：簽 5 年長(zhǎng)約鎖成本，評(píng)估高端接待需求，優(yōu)先招周邊員工，用接駁班車(chē)提通勤效率。

十四、免責(zé)聲明

本報(bào)告基于截至 2025 年 10 月的公開(kāi)數(shù)據(jù)（閔行區(qū)政府文件、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方資料、仲量聯(lián)行市場(chǎng)報(bào)告）及實(shí)地調(diào)研編制，旨在為企業(yè)選址提供參考。市場(chǎng)環(huán)境、政策條款、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況可能隨時(shí)間動(dòng)態(tài)變化，租金、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用可能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整，企業(yè)決策前應(yīng)核實(shí)最新信息。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組不對(duì)因使用本報(bào)告內(nèi)容導(dǎo)致的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任，具體合作條款以企業(yè)與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方簽訂的正式合同為準(zhǔn)。

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