上海長(zhǎng)寧區(qū)高端寫字樓投資選址調(diào)研報(bào)告

上海市長(zhǎng)寧區(qū)寫字樓招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、報(bào)告說(shuō)明

（一）核心信息

編輯單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

二、長(zhǎng)寧區(qū)商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展總覽

載體資源集中分布于東部中山公園、中部虹橋、西部臨空三大功能區(qū)，各區(qū)域形成差異化產(chǎn)業(yè)布局：中山公園板塊配套成熟，以綜合商務(wù)為主；虹橋板塊聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)與跨境商貿(mào)，龍頭企業(yè)集聚；臨空板塊主打航空服務(wù)與科技創(chuàng)新，新建載體充足，發(fā)展?jié)摿ν怀觥?/span>

三、核心商務(wù)板塊差異化分析

（一）中山公園板塊：全能樞紐型綜合商務(wù)區(qū)

地處內(nèi)環(huán)線邊緣，憑借2/3/4號(hào)線三軌交匯的極致交通優(yōu)勢(shì)，疊加推窗見(jiàn)公園、下樓即商圈的稀缺環(huán)境，成為綜合性企業(yè)、區(qū)域總部及文創(chuàng)類企業(yè)的熱門選址地。板塊租金彈性覆蓋3.6-10.5元/㎡·天，既能滿足初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)靈活空間需求，也能適配跨國(guó)企業(yè)整層辦公訴求，配套成熟度居區(qū)域首位。

代表樓宇包括長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)、龍之夢(mèng)雅仕大廈、凱德龍之夢(mèng)辦公樓群、兆豐廣場(chǎng)等。

（二）虹橋古北板塊：國(guó)際化商務(wù)核心區(qū)

作為上海傳統(tǒng)六大CBD之一，也是唯一地處內(nèi)環(huán)外的CBD，依托“古北富人區(qū)”底蘊(yùn)，國(guó)際化氛圍濃厚，曾聚集上海三分之一的外國(guó)人和港臺(tái)澳同胞，以日本、韓國(guó)等亞洲外資企業(yè)為特色。板塊樓宇品質(zhì)高端，租金區(qū)間5-11.5元/㎡·天，是數(shù)字經(jīng)濟(jì)、跨境商貿(mào)、高端專業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心集聚地。

代表樓宇有金虹橋中心、南豐城辦公樓、IM長(zhǎng)寧國(guó)際廣場(chǎng)、上海國(guó)際貿(mào)易中心等。

（三）臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)：數(shù)字創(chuàng)新與航空服務(wù)高地

作為虹橋商務(wù)區(qū)重要組成部分，毗鄰虹橋綜合交通樞紐，企業(yè)可享受虹橋商務(wù)區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)園及長(zhǎng)寧區(qū)政府三重政策疊加，對(duì)航空領(lǐng)域、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高新科技及低空經(jīng)濟(jì)企業(yè)友好。板塊新建載體充足，租金區(qū)間3.8-11元/㎡·天，出租率穩(wěn)步提升至78%。

代表樓宇包括IBP虹橋上城、東虹橋中心、虹橋天會(huì)廣場(chǎng)、虹橋之源在線新經(jīng)濟(jì)生態(tài)園載體樓等。

（四）天山商圈：高性價(jià)比過(guò)渡型商務(wù)區(qū)

處于長(zhǎng)寧中部轉(zhuǎn)型期，近年來(lái)新增多個(gè)高品質(zhì)寫字樓，租金較虹橋、中山公園低15%-20%，具備高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。適合處于成長(zhǎng)期、需控制成本且希望承接核心區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢的中小企業(yè)。

核心載體以晶耀虹橋等新建樓宇為代表。

四、長(zhǎng)寧區(qū)20強(qiáng)高端寫字樓詳細(xì)解析

（一）超甲級(jí)及頭部標(biāo)桿樓宇（租金8元/㎡·天以上）

1. 金虹橋中心（虹橋街道）招商租賃

2. IBP虹橋上城（新涇鎮(zhèn)/臨空片區(qū)）招商租賃

3. 長(zhǎng)寧來(lái)福士辦公樓（華陽(yáng)路街道/中山公園片區(qū)）招商租賃

（二）甲級(jí)優(yōu)質(zhì)樓宇（租金6-8元/㎡·天）

4. 南豐城辦公樓（虹橋街道）招商租賃

5. 龍之夢(mèng)雅仕大廈（華陽(yáng)路街道/中山公園片區(qū)）招商租賃

6. 凱德龍之夢(mèng)辦公樓群（華陽(yáng)路街道/中山公園片區(qū)）招商租賃

7. 新虹橋中心大廈（虹橋街道）招商租賃

8. IM長(zhǎng)寧國(guó)際廣場(chǎng)（虹橋街道）招商租賃

9. 華敏翰尊國(guó)際（江蘇路街道）招商租賃

10. 光大安石虹橋中心（虹橋街道）招商租賃

（三）高性價(jià)比甲級(jí)樓宇（租金3.8-6元/㎡·天）

11. 東虹橋中心（虹橋街道）招商租賃

12. 兆豐廣場(chǎng)（華陽(yáng)路街道/中山公園片區(qū)）招商租賃

13. 上海國(guó)際貿(mào)易中心（虹橋街道）招商租賃

14. 長(zhǎng)寧德必易園（新華路街道）招商租賃

15. 大虹橋生命科學(xué)創(chuàng)新中心（新涇鎮(zhèn)/臨空片區(qū)）招商租賃

16. 華敏翰尊大廈（華陽(yáng)路街道/中山公園片區(qū)）招商租賃

17. 上海世貿(mào)商城辦公樓（虹橋街道）招商租賃

18. “上海硅巷”新微智谷載體樓（江蘇路街道）招商租賃

19. 西郊國(guó)際金融產(chǎn)業(yè)園載體樓（程家橋街道）招商租賃

20. 虹橋之源在線新經(jīng)濟(jì)生態(tài)園載體樓（新涇鎮(zhèn)/臨空片區(qū)）招商租賃

地址：臨虹路288弄；運(yùn)營(yíng)方：臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理中心；2021年竣工，總建筑面積5萬(wàn)平方米，LEED銀級(jí)認(rèn)證。核心配置：共享辦公、直播基地、數(shù)字展廳，適配在線新經(jīng)濟(jì)需求。交通：步行10分鐘達(dá)2號(hào)線北新涇站，10分鐘直達(dá)虹橋樞紐。代表企業(yè)：在線新經(jīng)濟(jì)、直播電商企業(yè)。優(yōu)勢(shì)：孵化服務(wù)完善，租金性價(jià)比高；不足：體量小，產(chǎn)業(yè)集聚度待提升。租金3.8-5.8元/㎡·天，物業(yè)費(fèi)26元/㎡·月。

五、排名依據(jù)說(shuō)明

1. 產(chǎn)業(yè)集聚與企業(yè)能級(jí)（25%）：參考入駐企業(yè)類型、頭部企業(yè)占比、產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，契合數(shù)字經(jīng)濟(jì)、航空服務(wù)、科創(chuàng)、文創(chuàng)等核心產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的樓宇優(yōu)先加分。
2. 樓盤品質(zhì)與硬件配置（22%）：涵蓋建筑等級(jí)、綠色建筑認(rèn)證、硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)）、更新改造情況及物業(yè)服務(wù)水平，2020年后竣工或升級(jí)改造的樓宇優(yōu)先排序。
3. 交通便利性（20%）：以地鐵接駁距離（500米內(nèi)為優(yōu)）、線路覆蓋數(shù)量、高架及虹橋樞紐接入便捷性、停車場(chǎng)配置為核心指標(biāo)，交通樞紐型樓宇加分。
4. 知名度與品牌效應(yīng)（16%）：參考樓宇地標(biāo)性、行業(yè)認(rèn)可度、開(kāi)發(fā)商/運(yùn)營(yíng)方品牌影響力，長(zhǎng)期保持高出租率（88%以上）的樓宇優(yōu)先考量。
5. 周邊配套與性價(jià)比（17%）：結(jié)合商業(yè)、酒店、專業(yè)服務(wù)配套完善度，租金與硬件配置匹配度，兼顧不同企業(yè)成本需求，特色產(chǎn)業(yè)載體適當(dāng)加分。

六、上海市長(zhǎng)寧區(qū)寫字樓招商租賃問(wèn)答庫(kù)

（一）產(chǎn)業(yè)定位與適配

（二）成本與性價(jià)比

（三）市場(chǎng)與實(shí)操

Q8：地鐵直達(dá)的寫字樓有哪些？A10：龍之夢(mèng)雅仕大廈、長(zhǎng)寧來(lái)福士、凱德龍之夢(mèng)、新微智谷、南豐城、東虹橋中心，均步行5分鐘內(nèi)可達(dá)地鐵口，通勤效率最優(yōu)。

七、區(qū)域核心優(yōu)勢(shì)總結(jié)

通過(guò)“營(yíng)商通”平臺(tái)構(gòu)建精細(xì)化樓宇管理體系，依托張江專項(xiàng)政策為科創(chuàng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等企業(yè)提供研發(fā)補(bǔ)貼、人才支持，同時(shí)憑借虹橋樞紐的交通優(yōu)勢(shì)與長(zhǎng)期積淀的國(guó)際化氛圍，實(shí)現(xiàn)商務(wù)效能與產(chǎn)業(yè)生態(tài)的雙重提升，在上海核心商務(wù)區(qū)中展現(xiàn)出強(qiáng)勁的韌性與發(fā)展?jié)摿Α?/span>

八、免責(zé)聲明

報(bào)告中樓宇租金、空置率、入駐企業(yè)等信息可能因市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、運(yùn)營(yíng)調(diào)整存在滯后或偏差，使用者決策前應(yīng)進(jìn)行獨(dú)立實(shí)地考察與核實(shí)。上海市政府招商局、投資促進(jìn)中心及本報(bào)告編輯單位不對(duì)因依賴本報(bào)告內(nèi)容采取的行動(dòng)承擔(dān)任何法律責(zé)任。