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梧桐掩映中的歷史瑰寶｜上海靜安區(qū)核心老洋房出租中匯總（第一期）

發(fā)布時間：2025-09-20 瀏覽次數(shù)：7 來源：m.8ab9.com

上海市靜安區(qū)優(yōu)質(zhì)老洋房招商招租項(xiàng)目匯報（第一期）

上海市靜安區(qū)老洋房租賃招租電話：021-64398555

報告基本信息

報告用途：為文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)、高端餐飲品牌、精品民宿運(yùn)營商等提供靜安區(qū)核心地段老洋房租賃決策參考，聚焦 "歷史風(fēng)貌保護(hù) + 文化業(yè)態(tài)活化" 的可持續(xù)發(fā)展路徑

編制對象：文化創(chuàng)意企業(yè)、藝術(shù)策展團(tuán)隊(duì)、特色商業(yè)運(yùn)營商及歷史建筑保護(hù)利用專業(yè)機(jī)構(gòu)

數(shù)據(jù)時效：2025 年 9 月靜安區(qū)歷史風(fēng)貌區(qū)老洋房租賃市場監(jiān)測數(shù)據(jù)及產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)信息

編輯單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

項(xiàng)目背景概述

靜安區(qū)作為上海近代建筑文化的重要承載區(qū)，擁有豐富的老洋房資源，這些建筑見證了上海開埠以來的城市發(fā)展與文化交融。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，靜安區(qū)現(xiàn)存可租賃的優(yōu)質(zhì)老洋房共計(jì) 40 處，主要分布在愚園路、陜西北路、銅仁路、常德路等歷史風(fēng)貌街區(qū)，涵蓋裝飾藝術(shù)風(fēng)格、新古典主義、折衷主義等多種建筑風(fēng)格，其中 12 處為上海市優(yōu)秀歷史建筑，18 處為區(qū)級歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑。

CRIC 城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2024 年靜安區(qū)建筑年代在 1950 年之前、面積 100 平方米以上的老洋房掛牌量僅占全區(qū)商業(yè)地產(chǎn)總量的 3.2%，但租賃需求卻同比增長 28%，呈現(xiàn) "供不應(yīng)求" 的市場態(tài)勢。2025 年以來，已有超過 20 棟老洋房掛牌租賃，面積段從 160 平到 550 平不等，租金價格受地段、面積、裝修情況等因素影響波動較大，從 3 萬到 17 萬不等，大部分租金價格都在 10 萬元 / 月以上。

這些老洋房不僅是建筑藝術(shù)的載體，更是城市文化記憶的延續(xù)。隨著 "靜安區(qū)歷史建筑活化利用三年行動計(jì)劃" 的推進(jìn)，老洋房的文化價值與商業(yè)價值日益凸顯，成為文化創(chuàng)意、藝術(shù)展示、高端體驗(yàn)等業(yè)態(tài)的理想空間載體。

第一期精選靜安區(qū)老洋房項(xiàng)目介紹

項(xiàng)目一：銅仁路 333 號 "綠房子"（吳同文住宅）老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1938 年（現(xiàn)代主義風(fēng)格巔峰之作）

建筑類型：現(xiàn)代主義風(fēng)格（流線型裝飾藝術(shù)特征）

占地面積：約 1500 平方米（含 800 平方米花園）

建筑面積：約 980 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)四層（含地下一層）

保護(hù)等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑（1994 年）、中國 20 世紀(jì)建筑遺產(chǎn)

歷史脈絡(luò)與市場適配性

"綠房子" 是傳奇建筑師鄔達(dá)克在上海的 "收山之作"，原系 "顏料大王" 吳同文的私人住宅。鄔達(dá)克在此將流線型線條表現(xiàn)得十分流暢，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，是其設(shè)計(jì)生涯中爐火純青的作品。建筑采用大面積玻璃幕墻與曲線造型，打破了當(dāng)時傳統(tǒng)建筑的設(shè)計(jì)桎梏，被譽(yù)為 "上海第一棟現(xiàn)代派住宅"。

此類融合建筑藝術(shù)與歷史價值的空間，特別適合高端藝術(shù)畫廊、建筑文化展示中心等業(yè)態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，同類歷史建筑改造項(xiàng)目的文化活動溢價率可達(dá) 35% 以上，年均訪客量超 2 萬人次。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2023 年完成保護(hù)性修繕，保留原始流線型外立面與玻璃幕墻系統(tǒng)，內(nèi)部恢復(fù)部分原始裝飾元素，增設(shè)現(xiàn)代化展陳設(shè)施與恒溫恒濕系統(tǒng)，適合藝術(shù)品展示

租金水平：170000 元 / 月（含建筑本體維護(hù)費(fèi)）

周邊配套：緊鄰南京西路商圈，距靜安寺約 800 米，周邊有上海展覽中心、久光百貨等高端商業(yè)文化設(shè)施

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 10 分鐘，7 號線昌平路站步行 12 分鐘，提供 5 個專屬停車位

項(xiàng)目二：延安西路 238 號文聯(lián)老樓老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1920 年代中期

建筑類型：西式花園建筑（新古典主義風(fēng)格）

占地面積：約 1200 平方米（含 600 平方米庭院）

建筑面積：約 850 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層

保護(hù)等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑（1994 年）、中國 20 世紀(jì)建筑遺產(chǎn)

歷史脈絡(luò)與市場適配性

該建筑是上海文藝界熟知的 "文聯(lián)老樓"，1950 年起被市文聯(lián)接收使用，之后一直被用作文聯(lián)辦公樓。作為近代上海西式花園建筑中的精品，"文聯(lián)老樓" 體現(xiàn)了當(dāng)時較高的工藝水平，具有很高的藝術(shù)價值。建筑內(nèi)部裝飾精美，木作工藝精湛，保存了大量民國時期的建筑細(xì)節(jié)。

此類具有深厚文化底蘊(yùn)的空間，適合文化沙龍、藝術(shù)交流中心等業(yè)態(tài)。2024 年靜安區(qū)文化類業(yè)態(tài)租賃需求同比增長 42%，其中歷史建筑載體的租賃滿意度達(dá) 91%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年進(jìn)行保護(hù)性修繕，保留原始木作裝飾、彩色玻璃及地面拼花，更新了消防與空調(diào)系統(tǒng)，維持原有空間布局的同時提升使用舒適度

租金水平：145000 元 / 月

周邊配套：位于延安西路歷史風(fēng)貌區(qū)，毗鄰上海戲劇學(xué)院，周邊有多處藝術(shù)畫廊與文化機(jī)構(gòu)

交通優(yōu)勢：距地鐵 7 號線靜安寺站步行 12 分鐘，2 號線江蘇路站步行 15 分鐘，提供 3 個專屬停車位

項(xiàng)目三：陜西北路 186 號榮宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1918 年（1920 年擴(kuò)建）

建筑類型：新古典主義風(fēng)格（融合古希臘柱式特征）

占地面積：約 2000 平方米（含 1200 平方米花園）

建筑面積：約 1500 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層（帶輔樓）

保護(hù)等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑

歷史脈絡(luò)與市場適配性

榮宅是榮氏家族的重要居所，主樓立面設(shè)兩層列柱敞廊，廊柱涵蓋了古希臘的三種柱式，即多利克風(fēng)格、愛奧尼風(fēng)格和科林斯風(fēng)格。平面布局靈活，內(nèi)部地面、木作和彩色玻璃等裝飾精美，1920 年擴(kuò)建時增設(shè)了輔樓，輔樓呈六角形，擁有獨(dú)特的淺紅色圓形穹頂。

建筑一層為迎賓門廳，門廳右側(cè)設(shè)有通向主樓內(nèi)部的木質(zhì)雕花樓梯，二層分布臥室與多個功能房間，通過連廊可前往輔樓的宴會大廳。此類空間適合高端品牌展示、文化藝術(shù)展覽等業(yè)態(tài)，年均活動場次可達(dá) 30-50 場。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2022 年完成大規(guī)模修繕，恢復(fù)了原始立面與室內(nèi)裝飾，輔樓改造為多功能展示空間，花園恢復(fù)歐式景觀布局，配備專業(yè)照明與音響系統(tǒng)

租金水平：160000 元 / 月

周邊配套：位于陜西北路歷史文化名街，周邊有多個歷史建筑與文化場館，距南京西路商圈 1 公里

交通優(yōu)勢：距地鐵 1 號線陜西南路站步行 8 分鐘，12 號線南京西路站步行 10 分鐘，提供 6 個專屬停車位

項(xiàng)目四：陜西北路 30 號馬勒別墅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1936 年

建筑類型：北歐風(fēng)格與哥特式融合

占地面積：約 5000 平方米（含近 2000 平方米花園）

建筑面積：約 1500 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層

保護(hù)等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑

歷史脈絡(luò)與市場適配性

馬勒別墅是上海標(biāo)志性的花園建筑之一，其設(shè)計(jì)靈感據(jù)說來自馬勒女兒的夢境。建筑的立面風(fēng)格豐富多樣，東立面有著獨(dú)特的三層縱橫拼貼墻磚；南立面呈現(xiàn)北歐設(shè)計(jì)風(fēng)格，三層外伸陽臺能最大程度接受陽光照射；北面則是哥特式建筑風(fēng)格，6 座尖頂陡直棱翹，或以金屬青鋁瓦呈鱗狀覆蓋，或以彩色玻璃鋪頂，造型優(yōu)美。

這座有著 80 多年歷史的建筑，因其獨(dú)特的建筑風(fēng)格和豐富的歷史內(nèi)涵，成為上海文化旅游的重要地標(biāo)。適合高端文化體驗(yàn)、精品酒店等業(yè)態(tài)，2024 年同類業(yè)態(tài)年均入住率達(dá) 85% 以上。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：近期完成保護(hù)性修繕，保留原有建筑特色與裝飾細(xì)節(jié)，內(nèi)部改造為高端體驗(yàn)空間，花園保留原始景觀格局，增設(shè)戶外展示與活動區(qū)域

租金水平：155000 元 / 月

周邊配套：位于延安中路與陜西南路交匯處，毗鄰上海展覽中心，周邊高端商業(yè)與文化設(shè)施密集

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 7 分鐘，7 號線昌平路站步行 12 分鐘，提供 8 個專屬停車位

項(xiàng)目五：常德路 195 號常德公寓（愛林登公寓）老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1933 年

建筑類型：裝飾藝術(shù)風(fēng)格

占地面積：約 800 平方米

建筑面積：約 2789 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 8 層（含底層商業(yè)）

保護(hù)等級：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑

歷史脈絡(luò)與市場適配性

常德公寓舊稱愛林登公寓 (Eddington House)，由意大利律師兼地產(chǎn)商拉烏爾?斐斯投資興建，1936 年竣工。大樓平面呈凹形，兩翼向后，入口處雨棚及兩側(cè)墻面均采用水平橫向線條作為裝飾，頂部兩層退臺收進(jìn)，東立面兩側(cè)的長陽臺與中部豎線條形成對比，十分別致。

作家張愛玲曾在此生活六年多時間，陸續(xù)寫出《傾城之戀》《金鎖記》《封鎖》等重要作品。這種與文學(xué)名家深度關(guān)聯(lián)的歷史建筑，在文化業(yè)態(tài)租賃中具有獨(dú)特優(yōu)勢，2025 年文化主題空間的客流轉(zhuǎn)化率較普通商業(yè)空間高 40%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年進(jìn)行保護(hù)性修繕，保留裝飾藝術(shù)風(fēng)格外立面與內(nèi)部特色結(jié)構(gòu)，底部設(shè)有文學(xué)主題書店與咖啡館，上部為多套獨(dú)立空間

租金水平：120000 元 / 月（整棟租賃）

周邊配套：位于常德路與南京西路交叉口，靠近靜安寺商圈，周邊文化商業(yè)氛圍濃厚

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 5 分鐘，7 號線昌平路站步行 10 分鐘，共享商圈停車位

項(xiàng)目六：華山路 263 弄 7 號華山?263 老字號品牌館老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1920 年代

建筑類型：新古典主義風(fēng)格

占地面積：約 1000 平方米（含 400 平方米庭院）

建筑面積：約 800 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)兩層

保護(hù)等級：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑

歷史脈絡(luò)與市場適配性

該建筑原為民國時期的富商住宅，現(xiàn)為華山?263 老字號品牌館，是滬上第一座以全面展示老字號文化為核心的公共文化空間。館內(nèi)匯聚了滬上 222 家老字號品牌，甄選超過 100 家優(yōu)質(zhì)老字號進(jìn)行主題式、場景式展示，全方位呈現(xiàn)老字號品牌文化。

建筑保留了民國時期的空間布局與裝飾特色，庭院景觀雅致，適合文化創(chuàng)意、品牌展示等業(yè)態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，此類文化主題空間的品牌合作意愿較普通商業(yè)空間高 55%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2023 年完成適應(yīng)性改造，保留建筑原有結(jié)構(gòu)與裝飾元素，內(nèi)部設(shè)置開放式展示區(qū)與互動體驗(yàn)區(qū)，庭院增設(shè)戶外展示與休憩空間

租金水平：105000 元 / 月

周邊配套：位于華山路歷史風(fēng)貌區(qū)，毗鄰靜安寺與徐家匯商圈，周邊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚

交通優(yōu)勢：距地鐵 1 號線徐家匯站步行 12 分鐘，7 號線靜安寺站步行 15 分鐘，提供 4 個專屬停車位

項(xiàng)目七：膠州路 170 弄 12 號潘伯鷹舊居老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1930 年代

建筑類型：新式花園里弄住宅

占地面積：約 600 平方米（含 250 平方米庭院）

建筑面積：約 450 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)假三層

保護(hù)等級：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑

歷史脈絡(luò)與市場適配性

這處新式花園里弄住宅曾是著名書法家、詩人、小說家潘伯鷹的創(chuàng)作天地。建筑融合了中式傳統(tǒng)居住理念與西式建筑元素，平面布局靈活，空間層次豐富，體現(xiàn)了民國時期上海里弄住宅的典型特征。

潘伯鷹在此居住期間，創(chuàng)作了大量文學(xué)作品與書法作品，使這處建筑成為上海文化記憶的重要載體。適合書法藝術(shù)展示、文化沙龍等業(yè)態(tài)，文化類業(yè)態(tài)的租金承受能力較普通業(yè)態(tài)高 25%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年進(jìn)行保護(hù)性修繕，保留假三層結(jié)構(gòu)與木質(zhì)裝飾，恢復(fù)庭院景觀，內(nèi)部空間劃分兼顧展示與交流功能，配備現(xiàn)代化照明系統(tǒng)

租金水平：85000 元 / 月

周邊配套：位于膠州路老式里弄街區(qū)，周邊保留多處歷史建筑，生活氛圍濃厚，距靜安寺商圈 1.5 公里

交通優(yōu)勢：距地鐵 7 號線昌平路站步行 9 分鐘，2 號線靜安寺站步行 14 分鐘，提供 2 個專屬停車位

項(xiàng)目八：膠州路 260 號閩南堂舊址老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1921 年

建筑類型：仿古典主義建筑風(fēng)格

占地面積：約 900 平方米（含 350 平方米庭院）

建筑面積：約 650 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)兩層

保護(hù)等級：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑

歷史脈絡(luò)與市場適配性

閩南堂舊址建于 1921 年，是一幢仿古典主義建筑風(fēng)格的獨(dú)立式花園住宅，1949 年被上海閩南中華基督教會作為禮拜堂使用。建筑立面采用古典柱式與對稱布局，內(nèi)部空間高敞，采光充足，具有典型的民國時期公共建筑特征。

建筑保留了大量原始裝飾細(xì)節(jié)，庭院綠樹成蔭，環(huán)境幽靜。適合小型藝術(shù)展覽、文化交流等業(yè)態(tài)，歷史宗教建筑改造項(xiàng)目的文化溢價率可達(dá) 30% 以上。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2023 年完成保護(hù)性修繕，保留古典主義立面特征與內(nèi)部空間格局，更新消防與安防系統(tǒng)，庭院增設(shè)景觀照明與休憩設(shè)施

租金水平：92000 元 / 月

周邊配套：位于膠州路歷史文化街區(qū)，周邊有多個歷史建筑與文化創(chuàng)意園區(qū)，生活配套完善

交通優(yōu)勢：距地鐵 1 號線中山北路站步行 10 分鐘，8 號線西藏北路站步行 12 分鐘，提供 3 個專屬停車位

項(xiàng)目九：愚園路 1136 弄 31 號愚園路歷史住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1925 年

建筑類型：西班牙式鄉(xiāng)村風(fēng)格

占地面積：約 750 平方米（含 300 平方米花園）

建筑面積：約 520 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)兩層（帶閣樓）

保護(hù)等級：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑

歷史脈絡(luò)與市場適配性

該建筑位于愚園路歷史風(fēng)貌區(qū)核心段，是上海少見的西班牙式鄉(xiāng)村風(fēng)格老洋房，具有典型的紅色筒瓦屋頂、弧形拱窗和庭院景觀特征。愚園路作為上海著名的歷史文化街區(qū)，保留了大量民國時期的花園住宅，形成了獨(dú)特的城市風(fēng)貌。

建筑曾為一位法商洋行高管的住宅，內(nèi)部保留了西班牙式壁爐、木質(zhì)地板等原始裝飾。此類風(fēng)格獨(dú)特的歷史建筑，適合精品民宿、高端餐飲等業(yè)態(tài)，2025 年愚園路沿線特色業(yè)態(tài)的年均坪效達(dá) 8 元 /㎡/ 天。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年進(jìn)行適應(yīng)性改造，保留西班牙式建筑特色，內(nèi)部空間劃分合理，庭院增設(shè)戶外休閑區(qū)域，配備現(xiàn)代化設(shè)施的同時保持歷史風(fēng)貌

租金水平：110000 元 / 月

周邊配套：位于愚園路歷史風(fēng)貌區(qū)，周邊有眾多歷史建筑、特色小店和文化創(chuàng)意空間，文化氛圍濃厚

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線江蘇路站步行 8 分鐘，11 號線隆德路站步行 10 分鐘，提供 2 個專屬停車位

項(xiàng)目十：南京西路 1550 號花園住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1931 年

建筑類型：折衷主義風(fēng)格

占地面積：約 1200 平方米（含 500 平方米花園）

建筑面積：約 800 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層

保護(hù)等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑

歷史脈絡(luò)與市場適配性

該建筑位于南京西路歷史風(fēng)貌區(qū)，是一幢融合了中式與西式建筑元素的折衷主義風(fēng)格花園住宅。建筑立面采用西方古典柱式與裝飾，內(nèi)部則保留了中式木作裝飾，體現(xiàn)了民國時期中西文化交融的特點(diǎn)。

曾為一位民國實(shí)業(yè)家的住宅，見證了上海近代民族工商業(yè)的發(fā)展歷程。建筑空間布局靈活，適合文化創(chuàng)意辦公、高端品牌展示等業(yè)態(tài)，南京西路沿線歷史建筑的租賃需求持續(xù)旺盛，空置周期僅 2.1 個月。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2023 年完成保護(hù)性修繕，保留中西融合的建筑特色與裝飾細(xì)節(jié)，內(nèi)部更新為現(xiàn)代化辦公與展示空間，花園恢復(fù)民國時期景觀風(fēng)格

租金水平：135000 元 / 月

周邊配套：位于南京西路核心商圈，毗鄰靜安寺、久光百貨等商業(yè)文化設(shè)施，高端商業(yè)氛圍濃厚

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 6 分鐘，7 號線昌平路站步行 12 分鐘，提供 4 個專屬停車位

產(chǎn)業(yè)扶持政策補(bǔ)充說明

依據(jù)《靜安區(qū)關(guān)于開展 2025 年第二批上海市服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金項(xiàng)目申報工作的通知》及歷史建筑保護(hù)利用相關(guān)政策，結(jié)合老洋房特色定制扶持措施：

歷史風(fēng)貌修復(fù)補(bǔ)貼：對開展建筑立面修復(fù)、特色元素保護(hù)的項(xiàng)目，按工程費(fèi)用的 40% 給予補(bǔ)貼（上限 80 萬元）；采用傳統(tǒng)工藝、材料進(jìn)行修繕的，額外給予工程費(fèi)用 5% 的獎勵（上限 10 萬元）

文化業(yè)態(tài)支持：入駐企業(yè)為文化創(chuàng)意、藝術(shù)展示類的，可申報上海市服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金，重點(diǎn)支持具有示范帶動作用的文化項(xiàng)目；年度舉辦文化展覽、藝術(shù)活動超 12 場的，給予每場 2 萬元的活動補(bǔ)貼（年度上限 20 萬元）

專業(yè)人才補(bǔ)貼：引進(jìn)歷史建筑保護(hù)、文化創(chuàng)意、藝術(shù)策展等專業(yè)人才的企業(yè)，可按人才等級享受最高 8 萬元 / 人的一次性人才引進(jìn)補(bǔ)貼；優(yōu)先對接靜安區(qū) "文化人才公寓" 資源，提供人才住房支持

數(shù)字化保護(hù)獎勵：開展歷史建筑數(shù)字化建檔、虛擬展示項(xiàng)目的企業(yè)，按項(xiàng)目投入的 30% 給予補(bǔ)貼（上限 30 萬元）；開發(fā)歷史文化體驗(yàn)類數(shù)字化產(chǎn)品并投入運(yùn)營的，額外給予 5 萬元獎勵

市場推廣支持：納入 "靜安區(qū)歷史建筑文化旅游線路" 的項(xiàng)目，可免費(fèi)獲得區(qū)文旅局官方宣傳推廣資源；參與國內(nèi)外重要文化展會的，給予展位費(fèi)用 50% 的補(bǔ)貼（年度上限 15 萬元）

出租方案與投資回報分析

租賃期限策略：3-20 年彈性租期，文化創(chuàng)意、藝術(shù)展示類企業(yè)租期 10 年以上可享受租金遞增率下調(diào) 40%；承諾年度開展不少于 15 場公益性文化活動的，可額外獲得 3 個月免租期。參考 2024 年市場數(shù)據(jù)，靜安區(qū)歷史建筑類載體 10 年周期投資回報率達(dá) 32-38%，顯著高于普通商業(yè)地產(chǎn)。

租金模式設(shè)計(jì)：月租金區(qū)間 8.5 萬 - 17 萬元（按建筑面積核算 180-250 元 / 月 /㎡），市級優(yōu)秀歷史建筑加收 15% 風(fēng)貌保護(hù)費(fèi)，帶 500 平方米以上獨(dú)立花園的標(biāo)的租金溢價 50-70%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 15% 折扣），匹配文化業(yè)態(tài)前期投入大、回報周期長的特點(diǎn)。

修繕責(zé)任分工：業(yè)主承擔(dān)建筑本體（結(jié)構(gòu)安全、歷史風(fēng)貌元素保護(hù)）的維護(hù)責(zé)任；租戶進(jìn)行內(nèi)部改造時，涉及歷史元素修復(fù)或文化功能提升的項(xiàng)目，可申請業(yè)主承擔(dān) 30% 改造費(fèi)用（最高 100 萬元），需提交方案經(jīng)靜安區(qū)歷史建筑保護(hù)部門審批。

業(yè)態(tài)準(zhǔn)入指引：優(yōu)先引入文化創(chuàng)意、藝術(shù)展示、高端體驗(yàn)、精品民宿等低干擾、高文化屬性業(yè)態(tài)；禁止高污染、高噪音或破壞歷史風(fēng)貌的業(yè)態(tài)。鼓勵 "文化展示 + 商業(yè)運(yùn)營" 復(fù)合模式，提升歷史建筑的文化價值與使用效率。

典型案例測算：以陜西北路 186 號榮宅為例，初始裝修投入約 800 萬元，按文化展覽收入 + 品牌活動收入（年均 35 場，場均收入 12 萬元）測算，年均營收可達(dá) 680 萬元，扣除租金及運(yùn)營成本后，預(yù)計(jì) 3.2 年收回裝修成本，年均凈利潤率達(dá) 30-35%，實(shí)現(xiàn)文化效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏。

下期預(yù)告

第二期將聚焦靜安區(qū)愚園路沿線的裝飾藝術(shù)風(fēng)格老洋房集群，精選 10 處 1920-1940 年代建成的歷史建筑，涵蓋名人故居、富商住宅等，主打 "藝術(shù)裝飾 + 創(chuàng)意辦公" 特色，適合文化創(chuàng)意企業(yè)、設(shè)計(jì)工作室、藝術(shù)機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)。

上海市靜安區(qū)老洋房租賃招租電話：021-64398555

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