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2022年上半年，國內(nèi)多地反復(fù)出現(xiàn)新冠疫情，國民消費(fèi)和生產(chǎn)活動(dòng)受到不同程度的影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，也對辦公樓租賃活動(dòng)產(chǎn)生了影響。

? ? ? ?雖然行業(yè)活動(dòng)受到影響，但辦公樓行業(yè)在疫情防控和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定方面也做出了重要貢獻(xiàn)。辦公樓作為防疫鏈條的重要組成部分，不僅需要在封控期間配合管理要求，還需要在復(fù)工后的正常管理中加強(qiáng)防疫措施。與此同時(shí)，還有部分辦公樓建筑在疫情期間承擔(dān)起“方艙”作用，為大量的患者提供了隔離空間，更有許多辦公樓業(yè)主方響應(yīng)政府要求，呼吁減免租戶租金，有效緩解了企業(yè)困難。

? ? ? ?北京、上海、廣州和深圳，作為國內(nèi)的一線城市，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著舉足輕重的地位，經(jīng)歷過這輪新冠疫情后，各自的辦公樓市場又有著怎樣的變化呢？

四大一線城市辦公樓市場存量分布

? ? ? ?辦公樓，對接的是商務(wù)需求，反應(yīng)的是高端服務(wù)業(yè)。通常來講，一個(gè)城市的辦公樓存量越高，空置率越低，說明這個(gè)城市的高端服務(wù)業(yè)越發(fā)達(dá)，反之則說明城市缺乏高端服務(wù)業(yè)。

? ? ? ?根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2022年上半年，北京有3549個(gè)辦公項(xiàng)目，上海有6630個(gè)辦公項(xiàng)目，廣州有1587個(gè)辦公項(xiàng)目，深圳有2079個(gè)辦公項(xiàng)目，上海的辦公項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)超其他三個(gè)城市。

? ? ? ?而從各個(gè)城市的辦公項(xiàng)目分布情況來看，北京的朝陽區(qū)云集了整個(gè)北京總體量33.62%的辦公項(xiàng)目，是四大城市中，辦公項(xiàng)目密集度最大的區(qū)域。

四個(gè)城市的空置率環(huán)比去年下半年均有所增長。

四大一線城市辦公樓租賃市場行情

? ? ? ?截至2022年6月底，北京辦公樓的平均租金超過了5.75元/平方米·天，穩(wěn)居中國內(nèi)地商務(wù)第一城，但相較2021年下半年，整體租金水平下降了0.4%。

? ? ? ?上海以3.97元/平方米·天的均價(jià)排名內(nèi)地城市第二，與2021年下半年相比，整體租金水平下降了0.04%。

? ? ? ?深圳以3.21元 /平方米·天的均價(jià)排名內(nèi)地城市第三，與2021年下半年相比，整體租金水平下降了0.6%。

? ? ? ?廣州的租金均價(jià)為3.05元 /平方米·天，與2021年下半年相比，整體租金水平下降了1.7%。

四大一線城市辦公樓租賃市場需求變化及區(qū)域分布

? ? ? ?從2022年上半年的辦公樓租賃需求量來看，北京市場的需求量環(huán)比下跌了51.87%，同比下跌61.49%；上海市場的需求量環(huán)比下跌19.77%，同比下跌27.52%；廣州市場的需求量環(huán)比下跌28.71%，同比下跌44.16%；深證市場的需求量環(huán)比下跌21.25%，同比下跌67.07%。

? ? ? 數(shù)據(jù)顯示，上海辦公樓需求市場的下跌指數(shù)相對較小，而上海在4、5兩個(gè)月份里受疫情的影響是最大的，這也從側(cè)面反映出上海的市場抗壓性較其他幾個(gè)城市更強(qiáng)。

?另外從四大城市各自的企業(yè)選址區(qū)域需求指數(shù)來看，深圳的企業(yè)選址區(qū)域云集度最高，排名靠前的5個(gè)區(qū)域基本占據(jù)了整個(gè)需求市場的95.83%；而上海的企業(yè)選址區(qū)域云集度相對分散，企業(yè)對區(qū)域的選擇面更廣。

四大一線城市辦公樓租賃市場需求主力支撐產(chǎn)業(yè)

? ? ? ?北京作為中國政治文化中心的地位不可動(dòng)搖，上海以國際金融、航運(yùn)、貿(mào)易中心為定位，廣州正在努力打造電子商務(wù)中心，而深圳不斷集聚技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢，這4個(gè)城市都有自己的定位和具體的產(chǎn)業(yè)定位，主導(dǎo)本地辦公樓市場的產(chǎn)業(yè)既有共同點(diǎn)，同時(shí)也有差異。

? ? ? ?從產(chǎn)業(yè)分布數(shù)據(jù)來看，金融、TMT和專業(yè)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為這幾個(gè)城市辦公樓租賃市場共同的主力支撐產(chǎn)業(yè)了。

北京、上海、廣州和深圳做為國內(nèi)一線頭部城市，辦公樓租賃市場的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成熟期，無論是辦公樓的存量、租金水平和支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都處于前列。經(jīng)歷這輪新冠疫情的沖擊后，雖然各自的市場都有所停滯萎縮，但我們相信，隨著疫情得到穩(wěn)定控制，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐漸復(fù)蘇，他們會(huì)重新回到正軌，繼續(xù)推動(dòng)城市更新發(fā)展。