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仲量聯行日前發(fā)布的《2020年第三季度上海房地產市場回顧》報告顯示，三季度，上海非中央商務區(qū)的凈吸納量錄得15.6萬平方米，顯著高于二季度的8.6萬平方米和一季度的負3.3萬平方米。仲量聯行華東區(qū)董事總經理吳允燊表示：“隨著國內商業(yè)活動基本恢復常態(tài)，企業(yè)對于租賃決策的信心有所加強，這使得我們看到三季度上海多行業(yè)商業(yè)地產租賃需求顯著回升?！?/span>

中央商務區(qū)三季度凈吸納量回正

今年三季度，非中央商務區(qū)帶動了上海租賃需求的回暖。據仲量聯行報告，三季度，上海非中央商務區(qū)的凈吸納量錄得15.6萬平方米，顯著高于二季度的8.6萬平方米和一季度的負3.3萬平方米。中央商務區(qū)在過去兩個季度凈吸納量均錄得負值后，三季度凈吸納量首次回正，達到了6,200平方米。

仲量聯行中國區(qū)商業(yè)地產總監(jiān)張靜表示：“隨著新冠疫情得到有效控制，企業(yè)對于租賃決策的信心逐漸增強。在租賃復蘇的同時，由于疫情對營商的影響以及市場上仍有大量節(jié)約成本的可選物業(yè)，許多企業(yè)仍采取保守的租賃策略，不過，內資證券公司和律所的租賃需求持續(xù)保持活躍，來自科技新媒體和醫(yī)藥行業(yè)的租賃需求也持續(xù)增長?！?/span>

《華夏時報》記者了解到，三季度上海共有四個新寫字樓項目竣工，總供應量為43.1萬平方米。其中，位于中央商務區(qū)的上海長寧國際發(fā)展廣場在三季度竣工，總建筑面積達12.2萬平方米；非中央商務區(qū)內共有三個新項目竣工，總建筑面積共30.9萬平方米。新增供應使中央商務區(qū)的空置率環(huán)比上升1.5個百分點至12.1％。非中央商務區(qū)內，盡管有較多新增供應，但空置率僅小幅上升0.8個百分點至31％。

值得一提的是，為留住考慮搬遷至非中央商務區(qū)的租戶，中央商務區(qū)的業(yè)主在續(xù)約條件上變得更加靈活，中央商務區(qū)租金環(huán)比下跌2.1％。非中央商務區(qū)的租金則環(huán)比下跌2.6％，但租金降幅比上季度收窄1.2個百分點，部分業(yè)主提供了如定制化裝修等激勵措施以鼓勵搬遷并節(jié)省租戶的資本支出。

盡管上海房地產投資市場因疫情等因素較為冷清，但與過去一樣，辦公樓資產仍是買家首選。仲量聯行報告顯示，2020年第三季度，上海房地產投資市場總交易額達到人民幣145億元，環(huán)比下降16.6％，同比下降18.6％。其中，辦公樓總交易額達人民幣95億元，占上海總交易額的65.5％。

四季度投資者情緒和交易量或仍低迷

對于上海寫字樓市場接下來的表現，世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務|辦公樓部主管張越分析指出，鑒于部分新增供應推遲至明年入市，預計第四季度供應將有30萬平方米?！敖洕鸩狡蠓€(wěn)加之受更具性價比的市場供應驅動，預計前期被推遲的租賃需求加速落地，四季度凈吸納量將延續(xù)目前良好態(tài)勢。”張越說。

張越認為，政府招商引資若干優(yōu)惠政策出臺，大力支持金融、航運、5G、游戲和總部經濟等行業(yè)，給予多元化補貼措施，旨在實現區(qū)域集聚發(fā)展，推動產業(yè)創(chuàng)新升級，而寫字樓業(yè)主積極迎接金融開放后的行業(yè)需求，除了給予租戶優(yōu)惠租賃條件，也逐步對更新辦公樓空間布局及改進辦公環(huán)境、服務等方面更為關注，以滿足靈活多元的租賃需求，增強租戶粘性。

因此，張越認為，隨著中國和全球經濟進入新的增長周期，預計2021年上海寫字樓租賃需求將迎來更強勁的表現。

不過，仲量聯行方面仍較為謹慎，認為上海房地產投資繼續(xù)受到謹慎情緒的影響。鑒于經濟不確定性和辦公樓市場未來供應較多的考量，機構投資者正尋找除辦公樓之外的資產類別。其中數據中心、物流地產和工業(yè)領域頗受青睞，總交易額達人民幣27億元，占三季度總交易額的18.6％。

“展望2020年四季度，我們預計投資者情緒和交易量仍較為低迷?！敝倭柯撔兄袊叭A東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成表示：“物流地產行業(yè)繼續(xù)表現出強勁的基本面，并有望在未來繼續(xù)保持韌性。此外由于其卓越的回報，另類資產（如數據中心）已成為許多投資機構值得關注的投資選項。我們預計，投資者將通過投資組合更多元化來降低風險，特別是通過增加對物流地產和另類資產的投資來實現?！?/span>